Hàng ngàn trường hợp dân gửi đơn khiếu nại, kêu cứu khắp nơi vì đã mua nhà, đất dự án nhưng không được cấp sổ đỏ. Nguyên nhân là do chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất; sai phạm trong xây dựng. Thậm chí, dự án đã bán cho dân nhưng quyền sử dụng đất đang bị chủ đầu tư mang đi thế chấp ngân hàng. Mới đây, TPHCM đã phân loại hơn 330 dự án “có vấn đề” trên địa bàn thành phố để trao đổi phương án xử lý với Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN-MT) nhằm đảm bảo quyền lợi chính đáng cho dân.
| Công ty CP ĐT và PT Địa ốc Khang Gia (Tân Phú) có 230 căn hộ đang thế chấp quyền sử dụng đất ở ngân hàng. Ảnh: CAO THĂNG |
Người mua mất quyền làm sổ
Nhiều người dân cho rằng, chủ đầu tư lừa đảo khi dự án đã bán cho dân nhưng quyền sử dụng đất của dự án bị chủ đầu tư đem đi thế chấp ngân hàng, khiến người dân không thể tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất được. Mới đây, Sở TN-MT TPHCM đã xác định 59 dự án chủ đầu tư không thực hiện xóa thế chấp quyền sử dụng đất. Trong đó, có một số dự án đã có văn bản đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận hoặc đã bàn giao nhà cho khách hàng, nhưng chủ đầu tư vẫn chưa xóa thế chấp quyền sử dụng đất để Sở TN-MT TP cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà.
Để bảo vệ quyền lợi cho người dân, Sở TN-MT TP đã có buổi làm việc với Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN-MT) về việc này. Theo đó, Sở TN-MT TP đề nghị chủ đầu tư xóa thế chấp quyền sử dụng đất, nếu chủ đầu tư không thực hiện thì sở sẽ có văn bản thông báo cho cư dân biết và đề nghị cư dân nộp đơn khởi kiện chủ đầu tư ra tòa (về nội dung này, Bộ Tư pháp đã có hướng dẫn tại Công văn 1184/BTP-ĐKGDBĐ ngày 14-4-2016 và Công văn chỉ đạo thực hiện của UBND TPHCM số 2317/UBND-ĐTMT ngày 17-5-2016). Trường hợp chủ đầu tư chỉ đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai và thực hiện bán căn hộ cho người mua, không thế chấp quyền sử dụng đất thì yêu cầu chủ đầu tư giải chấp phần tài sản đã bán (rút bớt tài sản thế chấp) theo quy định, để thực hiện cấp giấy chứng nhận cho người mua. Việc này đã được Tổng cục Quản lý đất đai thống nhất hướng xử lý.
Nhiều kiểu sai phạm
Một số lý do khác khiến người mua nhà, đất dự án không được cấp sổ đỏ nữa là do chủ đầu tư vi phạm quy định về đất đai, xây dựng. Chẳng hạn, đất có nguồn gốc nhà nước, sau đó cổ phần hóa nhưng chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính; chủ đầu tư chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung liên quan đến quyền sử dụng đất… Cụ thể, hiện có 7 dự án (3.400 căn) chủ đầu tư chưa thực hiện phần nghĩa vụ tài chính bổ sung. Do vậy, Sở TN-MT TP đề nghị nếu trường hợp nào đã xác định được số tiền thì đề nghị chủ đầu tư thực hiện nộp để sở xem xét cấp sổ cho người mua nhà. Đối với trường hợp thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung cho giấy chứng nhận đã được cấp, nhưng nay có thay đổi chỉ tiêu quy hoạch, thì kiến nghị vẫn giải quyết cấp sổ cho người mua và có chế tài chủ đầu tư.
Trường hợp bức xúc khác là chủ đầu tư vi phạm xây dựng dẫn đến công trình không được nghiệm thu đưa vào sử dụng, hoặc chỉ nghiệm thu một phần khiến cho việc cấp sổ bị ách lại. Hiện thành phố có 17 dự án với gần 7.400 căn hộ xây sai. Sở TN-MT đề nghị, dự án nào đã nghiệm thu hoàn thành đưa vào sử dụng, có vi phạm xây dựng một phần thì đề xuất cấp sổ cho phần đúng phép, phần sai phép xử lý theo quy định; công trình chưa nghiệm thu thì đề nghị thực nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng đúng quy định rồi mới cấp sổ.
Ngoài ra, một số loại hình bất động sản mới gây nhiều tranh cãi trong thời gian qua là căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú... cũng đang bị vướng, chưa được cấp sổ. Cụ thể, TPHCM có 7 dự án với hơn 6.100 căn, gồm Công ty CP Tập đoàn Hưng Thịnh gần 850 căn; Tập đoàn Novaland 1.165 căn; Công ty CP Quốc Cường Gia Lai 680 căn; Công ty TNHH Xây dựng và Kinh doanh nhà Điền Phúc Thành 184 căn; Công ty TNHH Tập đoàn Bitexco (dự ánThe Manor 2) với 414 căn; Công ty CP Vinhome (dự án Tân Cảng) gần 1.800 căn và Công ty TNHH TM ĐT PT Thiên Niên Kỷ (dự án Ba Son) hơn 1.050 căn. Theo kế hoạch, Sở TN-MT sẽ chủ trì mời các chủ đầu tư dự án và các cơ quan ban ngành liên quan để trao đổi những bất cập, khó khăn và tổng hợp ý kiến để trình UBND TP kiến nghị Bộ TN-MT. Tổng cục Quản lý đất đai cũng chỉ đạo Sở TN-MT nghiên cứu nội dung theo Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14-2-2020 để thực hiện giải quyết, cấp giấy chứng nhận cho người có quyền sở hữu theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, về nội dung này, tháng 6 vừa qua, Bộ Công an đã kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo Bộ TN-MT không hợp thức hóa các dự án căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú thành nhà ở và yêu cầu UBND các tỉnh, thành không phát triển thêm dự án căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, không hợp thức các loại hình này thành nhà ở.
HÀN NI (SGGPO)