Trong lĩnh vực bất động sản, nhiều luật xung đột trong quy định một vấn đề đã trở thành nguồn cơn gây nên tình trạng xây dựng không phép, trái phép diễn ra phổ biến. Nhằm hạn chế sự chồng chéo luật do việc nghị định ra sau nhưng có quy định vướng với luật ra trước, chuyên gia Đặng Hùng Võ cho rằng nên "vứt ngay nghị định bị… trùng".
Khó khăn vì… luật “chồng chéo”
Tại buổi tọa đàm “Xung đột tính pháp lý trong đầu tư xây dựng" vừa được tổ chức ở TPHCM, các chuyên gia cho biết, hiện nay, tình trạng chồng chéo, thậm chí xung đột giữa các quy định pháp luật, nhất là trong đầu tư xây dựng đang gây nên những “chướng ngại vật” cho các nhà đầu tư, chủ đầu tư và cả cơ quan quản lý.
Thời gian qua, các doanh nghiệp bất động sản gặp rất nhiều khó khăn do việc “chồng chéo” luật gây nên.
Trong đó, các hoạt động đầu tư xây dựng đang chịu sự điều chỉnh của khoảng 12 luật khác nhau và rất nhiều nghị định, nghị quyết của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, thông tư hướng dẫn các bộ, ngành và hơn 20.000 tiêu chuẩn, quy chuẩn, định mức kinh tế kỹ thuật, từ khâu xác định chủ trương đầu tư, nhu cầu vốn đầu tư, chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư xây dựng và kết thúc đầu tư xây dựng đưa dự án vào vận hành khai thác. Chính điều này đã khiến cho trình tự thủ tục phức tạp, chồng chéo và xung đột với nhau.
Cụ thể, đối với hoạt động đầu tư xây dựng, riêng Bộ Xây dựng là cơ quan soạn thảo và chỉ đạo, theo dõi thực hiện 4 luật, gồm: Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở. Còn Bộ Kế hoạch - Đầu tư soạn thảo và chỉ đạo Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư và Luật Đầu tư công. Trong khi đó, Bộ Tài nguyên - Môi trường gánh trọng trách soạn thảo Luật Đất đai, Luật Bảo vệ Tài nguyên - Môi trường.
Do đó, việc nhiều luật xung đột trong quy định một vấn đề đã trở thành nguồn cơn gây nên tình trạng xây dựng không phép, trái phép diễn ra phổ biến thời gian qua. Đó là chưa kể nghị định, thông tư liên quan của các luật này.
Chung quy lại, điều vướng mắc nhất chính là cùng một vấn đề nhưng giữa luật nọ và luật kia có sự khác biệt trong quy định, gây nhiều khó khăn cho các đơn vị thực thi.
Giáo sư Đặng Hùng Võ cho rằng nên vứt bỏ ngay những nghị định bị… trùng
“Thẳng tay” với quy định bị… trùng
Liên quan tới các xung đột pháp lý trong đầu tư xây dựng, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường cho rằng, về nguyên tắc, luật ban hành sau được ưu tiên so với luật ban hành trước. Tuy nhiên, trên thực tế, bộ ngành nào khi giải quyết công việc cũng thường viện dẫn luật của bộ ngành mình.
Theo ông Võ, việc xử lý của cơ quan thanh kiểm tra cũng thường thiếu nhất quán, nên hiện tượng né tránh, sợ sai, lo an toàn cho mình và đẩy khó khăn về phía người dân, doanh nghiệp vẫn còn khá phổ biến. Cho nên, nhằm hạn chế sự chồng chéo luật do việc nghị định ra sau nhưng có quy định vướng với luật ra trước, ông Võ thẳng thắn cho rằng “nên vứt ngay nghị định đó”.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, vướng mắc lớn nhất đối với doanh nghiệp BĐS hiện nay khi thực hiện dự án là đất ở, và đất xen cài. Riêng tại “Hòn Ngọc Viễn Đông”, trong khoảng 3 năm gần đây, UBND TPHCM đã quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư cho khoảng 130 dự án có quỹ đất hỗn hợp, nhưng đang "bị" coi là vẫn chưa đảm bảo đúng các thủ tục hành chính, gây khó khăn rất lớn cho các chủ đầu tư dự án.
Cho nên, HoREA vừa có văn bản gửi Thủ tướng, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, UBND TPHCM đề nghị giải quyết ách tắc về chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết và lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có quỹ đất bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất chuyên dùng, xen cài đất do Nhà nước trực tiếp quản lý.
Theo đó, HoREA kiến nghị Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét giải quyết khắc phục sự chồng chéo, thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ của các khái niệm pháp luật để đảm bảo tính hệ thống, sự liên thông và giải quyết ách tắc của thị trường bất động sản hiện nay.
Tọa đàm “Xung đột tính pháp lý trong đầu tư xây dựng" vừa được tổ chức ở TPHCM vào ngày 6/9.
Đồng thời, Hiệp hội cũng kiến nghị chỉ định nhà đầu tư hoặc công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã có quỹ đất hỗn hợp do tự thương lượng giải phóng mặt bằng, nhận chuyển nhượng đất ở, đất nông nghiệp. Trong đó, có xen cài khoảng trên dưới 10% đất rạch, bờ đất, đường... do Nhà nước quản lý, nằm trong kế hoạch sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở, mà không phải thực hiện thủ tục đấu thầu dự án, hoặc đấu giá đất để lựa chọn chủ đầu tư.
“Đối với phần diện tích đất rạch, bờ đất, đường... trong dự án do Nhà nước quản lý (thường chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích), Hiệp hội kiến nghị Chính phủ quy định tỷ lệ hoán đổi đất đã có hạ tầng của dự án để chủ đầu tư giao lại cho UBND cấp tỉnh để quản lý, sử dụng hoặc bán đấu giá, đảm bảo không làm thất thoát tài sản Nhà nước. Tỷ lệ hoán đổi này có thể khoảng trên dưới 15% hoặc hơn, do Chính phủ quy định”, ông Châu nói.
Quế Sơn (Dân trí)