Nguồn cung căn hộ khan hiếm cộng với mức giá đang neo quá cao đạt mốc trung bình 124 triệu đồng/m2 vào quý 3/2022. Điều này đã thúc đẩy thị trường căn hộ mua đi bán lại tại TP.HCM diễn ra sôi động.
Hơn 60% nguồn cung mới có giá hơn 11 tỉ đồng/căn
Thị trường bất động sản TP.HCM trong 9 tháng qua ghi nhận những tín hiệu phát triển tích cực, bất chấp những rủi ro từ lạm phát và chi phí gia tăng. Tuy nhiên, hạn chế tín dụng gây không ít khó khăn cho người mua nhà, dẫn đến khả năng chi trả bị ảnh hưởng đáng kể.
Theo thống kê của các công ty nghiên cứu thị trường, trong quý 3, lượng giao dịch căn hộ giảm 89% so với quý 2/2022, xuống còn hơn 990 căn và tỷ lệ hấp thụ đạt ở mức 15%, thấp nhất kể từ năm 2019. Trong đó, các dự án mới chỉ có tỷ lệ hấp thụ là 35%, chủ yếu do giá cao. Đặc biệt, lần đầu tiên thị trường căn hộ TP.HCM chứng kiến đến 60% nguồn cung mới có giá trị lên đến hơn 11 tỉ đồng/căn, với giá mở bán trung bình 124 triệu đồng/m2. Đối với những dự án đã ra mắt trên thị trường, giá bán của các giai đoạn tiếp theo cũng tăng 10%.
| Giá bất động sản tại TP.HCM cao ngất ngưỡng, bình quân đến 124 triệu đồng/m2. Ảnh: Đình Sơn |
Nguồn cung sơ cấp trong quý giảm còn 6.600 căn, giảm 51% so với quý 2/2022. Trong đó, TP.Thủ Đức và quận 1 lần lượt là những khu vực có nguồn cung lớn nhất. Hàng tồn kho chiếm khoảng 66% nguồn cung sơ cấp với 4.400 căn, lớn nhất kể từ 2019.
Bình luận về vấn đề này, bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu thị trường Savills TP.HCM, cho biết giá bán sơ cấp tăng khiến lượng giao dịch giảm, ảnh hưởng đến tính thanh khoản của thị trường. Dự kiến trong quý cuối năm, thị trường sẽ đón nhận thêm 4.220 căn đến từ 18 dự án hiện hữu và 4 dự án mới. Quan sát của Savills cho thấy, để thúc đẩy nguồn cầu, các chủ đầu tư đã đưa ra nhiều chính sách ưu đãi đa dạng như chính sách cho thuê lại, tặng kèm gói nội thất, tặng voucher du lịch cũng như chiết khấu cho nhóm khách hàng thân thiết…
Giá thứ cấp thấp hơn sơ cấp từ 35 - 60%
Nguồn cung thiếu hụt, tiến độ xây dựng dễ bị gián đoạn và giá sơ cấp tăng cao đã khiến người mua nhà quan tâm nhiều hơn đến các sản phẩm thứ cấp, những dự án đã đưa vào sử dụng.
“Việc mua căn hộ thứ cấp có lợi thế là khách hàng có thể vào ở ngay và thường có giá cả phải chăng hơn so với các sản phẩm sơ cấp. Tuy nhiên, việc trả toàn bộ giá trị căn hộ mà không được hỗ trợ bởi các đòn bẩy tài chính là một thách thức đối với người mua”, bà Võ Thị Khánh Trang nhận định.
| Khách săn tìm những dự án đã bàn giao, với giá rẻ hơn những dự án mới từ 35 - 60%. Ảnh: Đình Sơn |
Chị Nguyễn Thanh Hằng, người dân ở Bình Dương, cho biết chị đang tìm mua nhà để đưa con trai lên TP.HCM sống và học tập. Chị đã tìm đến các dự án mới triển khai hoặc mới nhận nhà. Tuy nhiên giá bán mà chủ đầu tư hay các nhà đầu tư khác trước đó đưa ra quá cao. Chính vì vậy chị tìm đến các dự án đã giao nhà trước đó và chị đã quyết định mua một căn hộ rộng 80m2 tại dự án Eco Green (quận 7), với giá khoảng 63 triệu đồng/m2. “Căn hộ này nội thất cơ bản nên chỉ làm sơ sơ là có thể vào ở được ngay. Mức giá này tốt hơn các dự án mới đang triển khai cùng khu vực khi mà các dự án mới đang bán từ 70 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án bán đến 80 triệu đồng/m2”, chị Thanh Hằng cho biết.
Theo Công ty Savills, khi so sánh giá bán sơ cấp và thứ cấp trên mỗi m2 sàn của các căn hộ cùng phân khúc tại các quận, các căn hộ ở phân khúc trung bình có giá thứ cấp thấp hơn so với căn sơ cấp khoảng 35%. Ở phân khúc căn hộ giá rẻ, mức chênh lệch này lên tới 60%.
Chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp nhìn chung cao hơn ở các quận được quy hoạch tốt và đô thị hóa cao. Căn hộ ở phân khúc càng thấp thì chênh lệch càng lớn. Cụ thể tại quận 7, chênh lệch ở phân khúc căn hộ trung bình là 35% và căn hộ giá rẻ là 60%. Trong khi ở Bình Chánh, chênh lệch của giá rẻ chỉ là 26%. Trong quý vừa qua, giá căn hộ thứ cấp giảm ở quận 1, 3 và TP.Thủ Đức nhưng lại tăng ở mức tăng thấp ở các quận khác. Điều này phản ánh một thực tế rằng chủ nhà và nhà đầu tư đã hạ thấp lợi nhuận đầu tư kỳ vọng của họ và có cơ hội cho những người tìm mua nhà.
Theo Đình Sơn (TNO)