4 phương pháp xác định giá đất theo Luật Đất đai sửa đổi

Bộ Tài nguyên và Môi trường(TN-MT) vừa công bố dự thảo Nghị định quy định về giá đất để lấy ý kiến các bộ, ngành, địa phương.

Luật Đất đai sửa đổi đã được Quốc hội thông qua tại kỳ họp bất thường vừa qua và sẽ có hiệu lực từ ngày 1-1-2025.

Để thi hành Luật Đất đai (sửa đổi), Chính phủ đã giao Bộ TN-MT xây dựng 5 dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành gồm: (1) Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai; (2) Nghị định quy định về giá đất; (3) Nghị định quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; (4) Nghị định quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai; (5) Nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Dự thảo Nghị định quy định về giá đất gồm 6 Chương, 44 Điều. Dự thảo đề xuất trình tự, nội dung xác định giá đất theo 4 phương pháp: So sánh; thu nhập; thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất.

Về phương pháp định giá đất, dự thảo nghị định quy định việc lựa chọn phương pháp định giá đất; thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất, trách nhiệm của tổ chức tư vấn định giá đất khi thu thập thông tin, trách nhiệm của các đơn vị trong việc cung cấp thông tin; quy định trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất; quy định cụ thể các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong phương pháp so sánh.

Cụ thể, căn cứ vào mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá, đặc điểm của thửa đất, khu đất cần định giá, các thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai, tổ chức tư vấn định giá đất được thuê có trách nhiệm phân tích, lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp và đề xuất trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất làm cơ sở để cơ quan tài nguyên và môi trường trình Hội đồng thẩm định giá đất cùng cấp quyết định.

Thông tin về giá đất, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng để áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư và xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất, là thông tin trong khoảng thời gian không quá 24 tháng tính từ thời điểm định giá đất trở về trước được thu thập trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia.

Thông tin cũng có thể được thu thập từ các nguồn như giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng; giá đất đã sử dụng để thu nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế; giá đất chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng thành công trên thị trường được thu thập…

Ngoài ra, theo dự thảo, thông tin về chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất nông nghiệp để áp dụng phương pháp thu nhập phải được thu thập tại cơ quan thống kê, thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn. Trường hợp chưa có số liệu thống kê, không có số liệu từ các cơ quan đó thì thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến trên thị trường của tối thiểu 3 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá.

Tổ chức tư vấn định giá đất khi thu thập thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất phải trung thực, khách quan và chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của thông tin điều tra.

Đơn vị, tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan thuế, cơ quan thống kê, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn, có trách nhiệm cung cấp thông tin để phục vụ công tác định giá đất bằng văn bản hoặc phương thức điện tử trong thời gian không quá 5 ngày làm việc.

Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm đăng dự thảo bảng giá đất trên trang thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường trong thời gian 30 ngày để lấy ý kiến các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan.

UBND cấp tỉnh trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất. HĐND cấp tỉnh chỉ đạo UBND cấp tỉnh tổ chức hoàn thiện bảng giá đất để quyết định ban hành; công bố công khai bảng giá đất vào ngày 1-1 hằng năm và cập nhật vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.