Dự án 'nín thở' chờ tháo nút thắt đất ở

Một vấn đề lớn mà dư luận quan tâm là quy định nhà nước chỉ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác để làm dự án thương mại. Quy định này sẽ gây khó cho doanh nghiệp và thị trường bất động sản.

Dự án lớn hết đường

Luật sư (LS) Hoàng Thu (Đoàn LS TP.HCM) phân tích quy định nói trên của Dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) chưa thể chế hóa đầy đủ chủ trương của Nghị quyết 18 về tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp (DN) trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại. Dự thảo luật chưa tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư tiếp cận đất đai và chưa bảo đảm được quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người đang sử dụng đất.

Hay nói đơn giản thì quy định trong Dự thảo luật Đất đai có nội hàm "chật" hơn so với các quy định hiện hành cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các loại đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có dự án nhà ở thương mại.

Quy định trong Dự thảo luật Đất đai cũng "bó hẹp" hơn so với điều 4 luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 luật 2022 quy định hai trường hợp có quyền sử dụng đất ở hoặc có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Nhiều kiến nghị cho DN được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để phát triển các dự án nhà ở thương mại

Nếu quy định này được thông qua, theo LS Hoàng Thu, hệ lụy tất yếu là thị trường bất động sản (BĐS) tiếp tục tê liệt do không có dự án mới, DN đã khó càng khó khăn hơn. Nguồn cung khan hiếm sẽ đẩy giá BĐS leo thang hơn nữa, khiến giấc mơ an cư của người dân ngày càng xa vời.

Theo thống kê thực tế của Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), các dự án nhà ở thương mại có 100% đất ở chỉ chiếm khoảng 1% tổng số dự án nhà ở thương mại. Số dự án có đất ở và đất khác chiếm đa số đến trên dưới 95%. Đất khác ở đây gồm các trường hợp chỉ có đất nông nghiệp hoặc chỉ có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở chiếm trên dưới 5% tổng số dự án nhà ở thương mại và thường là các dự án có quy mô lớn hoặc rất lớn.

Do vậy, nếu Dự thảo luật Đất đai được thông qua thì trong khoảng 10 năm tới, các nhà đầu tư sẽ không còn được phép thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Hệ quả là sẽ không tạo điều kiện để phát triển các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô lớn hàng chục, hàng trăm, thậm chí hàng ngàn héc ta để xây dựng được kết cấu hạ tầng đô thị đồng bộ, có đầy đủ các tiện ích và dịch vụ, phát triển đô thị xanh, thông minh, ứng phó với tình trạng biến đổi khí hậu theo định hướng của Nghị quyết số 06 của Bộ Chính trị.

Với quy định này, DN cũng không thể thực hiện được dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ có quy mô lớn. Bởi lẽ trên thực tế thì các thửa đất ở gắn liền với nhà ở đều có diện tích nhỏ. Thửa đất ở lớn nhất có diện tích cũng không quá vài ngàn mét vuông.

Hàng trăm dự án bị tê liệt

Theo lãnh đạo một tập đoàn BĐS, quy định phải có đất ở mới làm được dự án sẽ làm vô hiệu hóa quy hoạch sử dụng đất, làm mất tính chất thị trường của thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đồng thời cản trở thị trường quyền sử dụng đất, gây khó khăn cho các dự án đầu tư trên đất, gây méo mó thị trường và kéo theo nhiều hệ lụy xấu về tài chính đất đai và đầu tư BĐS.

Hiện nay, phần lớn các dự án BĐS phát triển mới, đặc biệt là các dự án quy mô lớn, đều được triển khai trên quỹ đất ban đầu không phải là đất ở. Nhưng quy định trong Dự thảo luật Đất đai, việc triển khai dự án nhà ở thương mại tại những khu đất không có mét vuông đất ở nào sẽ là bất khả thi, dù đã được quy hoạch làm đất ở.

"Hiện trên cả nước hiện có khoảng 300 dự án nhà ở thương mại đang tê liệt do chủ đầu tư đã thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có đất ở. Nếu quy định này được thông qua, các dự án bị tê liệt, tiếp tục bế tắc, không có phương hướng triển khai. Kéo theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất của các dự án này cũng bị "treo", gây lãng phí tài nguyên đất đai, lãng phí nguồn lực của DN và tiềm ẩn nguy cơ gây mất ổn định xã hội", vị này nói và đề xuất cần mở rộng phạm vi được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại; không nhất thiết phải là đất ở hoặc đất ở và đất khác.

Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (100% là đất phi nông nghiệp được thuê trả tiền một lần hoặc trả tiền hằng năm, không có đất ở) cũng được làm dự án nhà ở thương mại nếu phù hợp các loại quy hoạch. Việc xác định giá đất cụ thể để thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất khi đó phải đảm bảo sát giá thị trường, không gây thất thoát ngân sách nhà nước. Điều này sẽ tạo điều kiện cho các DN tìm kiếm đất phù hợp với dự án của họ; đồng thời tăng nguồn cung đất cho thị trường nhà ở" vị này kiến nghị.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cũng lo ngại: Nếu dự thảo luật được thông qua, các nhà đầu tư vẫn có thể lách luật bằng cách đi đường vòng. Theo đó, ban đầu DN tận dụng quy định nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác trong khu vực đô thị hoặc khu dân cư nông thôn để thực hiện dự án đầu tư, sản xuất, kinh doanh không phải là dự án nhà ở thương mại và khu đất này liền kề với khu nhà ở hiện hữu. Tiếp đó DN sẽ mua thêm một căn nhà liền kề với khu đất đã mua trước đó để có đất ở. Bước tiếp theo, DN sẽ gộp hai khu đất trên lại với nhau để đáp ứng đủ điều kiện phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác.

Ngay sau đó, DN đề xuất với cơ quan chức năng chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại và nghiễm nhiên trở thành chủ đầu tư. Như vậy, quy định tại Dự thảo luật Đất đai vừa không đạt được mục tiêu tăng cường tính hiệu lực, hiệu quả của công tác quản lý nhà nước về đất đai, vừa làm tăng thêm chi phí cho DN khi họ phải đi đường vòng để lách luật.

Có thể nói, các DN đang "nín thở" chờ đợi Dự thảo luật Đất đai được thông qua, vì đây là dự án luật lớn, rất quan trọng, bao trùm thị trường BĐS. Cộng đồng DN cũng kỳ vọng luật mới sẽ được sửa, vá triệt để các vướng mắc, bất cập đang tồn tại hiện nay. Khung pháp luật cần hướng tới việc tạo hành lang pháp lý dựa trên cơ chế thị trường, thay vì tư duy bao cấp mang nặng cơ chế xin - cho. Đồng thời cộng đồng DN kỳ vọng Chính phủ kiểm soát việc thực thi pháp luật ở các địa phương một cách hiệu quả, tránh trường hợp "trên thông dưới tắc". Nếu không được khắc phục sẽ gây cú sốc lớn, triệt tiêu động lực phát triển của DN và thị trường trong nhiều năm tới.