Nhà ở xã hội ưu đãi nhiều, làm không được bao nhiêu

Khởi công rồi "trùm mền"

Dịp 30.4.2022, Sở Xây dựng TP.HCM phối hợp cùng các doanh nghiệp (DN) rầm rộ tổ chức các buổi lễ động thổ, khởi công hàng loạt dự án nhà ở xã hội (NOXH). Thế nhưng đến nay, sau hơn một năm, gần như các dự án trên vẫn án binh bất động, vẫn "trùm mền". Chúng tôi liên hệ với lãnh đạo Công ty Xuân Mai, chủ đầu tư dự án NOXH tại Khu đô thị Eco Green (Q.7) và được cho biết sau khi làm lễ khởi công để chào mừng ngày 30.4 thì dự án dừng cho đến nay để đi làm các thủ tục, pháp lý.

Hiện dự án vẫn đang ở bước đầu tiên là gia hạn chủ trương đầu tư. Tương tự, dự án NOXH Dragon E-Home tại TP.Thủ Đức của Công ty Dragon Village sau khi động thổ cũng dừng cho đến nay để đi chạy pháp lý. Cũng trên địa bàn TP.Thủ Đức, dự án NOXH của Công ty Điền Phúc Thành cũng trong tình trạng vướng pháp lý, không thể triển khai được các bước tiếp theo.

Bà Huỳnh Thị Bạch Vân, Chủ tịch HĐQT Công ty Thiên Phát, chủ đầu tư dự án nhà ở cho công nhân (NOCN) tại Khu chế xuất Linh Trung II (TP.Thủ Đức), cho biết dự án của DN mình cũng trong tình cảnh sau khi làm lễ động thổ thì "đứng hình". Hồ sơ dự án nộp tại Ban Quản lý các khu chế xuất và công nghiệp TP.HCM, nhưng đến nay đơn vị này vẫn chưa tiếp nhận.

"Nhà nước đưa ra nhiều chính sách ưu đãi, kêu gọi DN đầu tư làm NOXH, NOCN. Thế nhưng đến nay DN chưa hưởng được một ưu đãi nào từ việc tăng hệ số lên 1,5 lần so với nhà ở thương mại, được hưởng ưu đãi về tiền sử dụng đất, được vay vốn với lãi suất ưu đãi, giảm thuế… DN cũng không nhận được sự ủng hộ nào trong quá trình làm thủ tục... DN có tâm huyết muốn cống hiến, đóng góp cho xã hội, không vì lợi nhuận nhưng rất khó. Có quá nhiều vấn đề khiến việc triển khai dự án bị chậm chạp", bà Vân cho hay.

Là DN chuyên đầu tư NOXH, ông Võ Minh Hoàng, Tổng giám đốc Công ty CP đầu tư phát triển NOXH TP.HCM, ngao ngán nói chính sách phát triển NOXH đúng đắn, có rất nhiều ưu đãi, thế nhưng hiện đang "tắc" ở hầu hết các khâu. Cụ thể, dù có gói tín dụng 120.000 tỉ đồng nhưng DN không tiếp cận được. Muốn vay được nguồn vốn này dự án phải có giấy phép xây dựng. Muốn có giấy phép xây dựng phải mất 2 - 3 năm mới xong. Trong khi đó ngay khâu đầu tiên là chấp thuận chủ trương đầu tư DN đã "tắc" nên việc vay vốn ưu đãi là bất khả thi.

Ngoài vốn, DN còn gặp khó khăn về quỹ đất. Hiện có hai nguồn đất là tự thương lượng, bồi thường, giải tỏa hoặc đất nhà nước giao nhưng cả hai nguồn này đều khó. Một cái khó nữa là DN làm dự án NOXH chỉ lợi nhuận 10% nhưng giá bán, đối tượng bán đều phải thông qua Sở Xây dựng trong khi có chi phí không đưa vào giá bán được. "Để khuyến khích các DN, nhà nước cũng đã đưa ra nhiều ưu đãi nhưng đa số DN chưa tiếp cận được. Do vậy, mong nhà nước đồng hành cùng DN. Quá nhiều rào cản khiến DN không mặn mà tham gia phát triển", ông Hoàng chia sẻ.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành - một DN chuyên làm NOXH tại TP.HCM, thừa nhận nhà nước đưa ra nhiều chính sách ưu đãi để thu hút xã hội hóa vào lĩnh vực này. Thế nhưng DN rất khó và mất rất nhiều thời gian để hoàn thành thủ tục triển khai dự án. Trước đây thủ tục thực hiện một dự án có thể làm song song nhưng nay làm một cửa tại Sở Kế hoạch - Đầu tư. Trong đó bước đầu tiên và quan trọng nhất là chấp thuận chủ trương đầu tư song song với chấp thuận chủ đầu tư lại tắc.

Hiện nay, không chỉ nhà ở thương mại mà NOXH cũng tắc ngay khâu đầu tiên này khiến các khâu khác không thể thực hiện được. Điều này được minh chứng bằng việc thời gian qua vẫn chưa có dự án NOXH mới nào được triển khai. Do vậy, dù có đưa ra ưu đãi nhiều, hấp dẫn đến đâu nhưng việc thực thi, triển khai các chính sách ở các địa phương không hiệu quả, pháp lý không xong, thì rất khó phát huy được những ưu đãi này.

Đừng để "trên trải thảm, dưới rải đinh"

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, phân tích chính sách ưu đãi cho NOXH thì nhiều nhưng DN không mặn mà tham gia vì nhiều ách tắc về nguồn vốn, pháp lý, thủ tục, quy trình. Trong đó, tắc lớn nhất là tắc thực thi chính sách. Đầu tiên là nguồn vốn ưu đãi tín dụng. Dù luật Nhà ở năm 2014 có quy định những ưu đãi tín dụng cho người mua, thuê mua NOXH và cho chủ đầu tư. Nhưng từ cuối năm 2015, nhà nước không chi ngân sách trung hạn cho NOXH, nên không có nguồn để chi.

Đến cuối năm 2017, Quốc hội mới duyệt chi 400 tỉ đồng cho chương trình này và sau đó thêm 4.000 tỉ đồng. Nhưng trên thực tế cũng không có nguồn vốn. Đến nay, chi ngân sách trung hạn 2021 - 2025 vẫn chưa ghi thật rõ ràng bố trí nguồn tín dụng cho NOXH. Chính vì vậy, trong thời gian qua DN, người dân không tiếp cận được nguồn vốn này.

Đến nay, nhà nước công bố gói 120.000 tỉ đồng được xem là gói ưu đãi cho NOXH nhưng lãi suất lên đến 8,2%/năm, trong khi Ngân hàng chính sách xã hội hiện nay cho vay là 4,8%/năm. Lãi suất quá cao và thời gian cho vay chỉ 5 năm nên người dân không dám vay để mua, thuê mua NOXH. Đối với DN, dù muốn tiếp cận nguồn vốn này nhưng tắc về pháp lý nên không vay được. Chính vì những ách tắc trên nên sau một thời gian dài công bố, chỉ có chưa đến 100 tỉ đồng giải ngân từ gói này.

"Gói 120.000 tỉ đồng không phải là gói ưu đãi cho NOXH mà thực chất là gói vay tín dụng với lãi suất thấp hơn thị trường từ 1,5 - 2%. Do vậy tôi kiến nghị Bộ Xây dựng tiếp tục triển khai gói 110.000 tỉ đồng giống như gói 30.000 tỉ đồng đã thành công trước đây. Gói 110.000 tỉ đồng mới thật sự là ưu đãi, cần phải được khôi phục lại. Nếu gói này được thông qua người dân mới dám vay mua nhà và mới mong hoàn thành được chương trình 1 triệu căn NOXH", ông Châu kiến nghị.

Về những ưu đãi, đặc biệt là gói 120.000 tỉ đồng giải ngân chậm chạp, TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, cho rằng là do lãi suất cho vay cố định trong khoảng thời gian đầu sau đó thả nổi. Điều này sẽ không bền vững vì không thể duy trì được mức lãi suất 8,2%/năm cố định trong nhiều năm. Mức lãi suất này hiện tại cũng không hấp dẫn với chủ đầu tư và người mua nhà, vì đây là cho vay trong dài hạn.

Do đó, để kích cầu một phần nào đó cho phân khúc NOXH nên có quỹ phát triển NOXH và Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng nghiên cứu gói này. Huy động chính sách, các quỹ đầu tư nước ngoài, quỹ đầu tư quốc tế… cùng tham gia. Các nước như Singapore, Hàn Quốc cũng đang vận hành quỹ này hiệu quả và lãi suất chỉ khoảng bằng 50% so với thị trường. Với lãi suất này người mua nhà và chủ đầu tư mới chịu được. Đối với các thủ tục hành chính còn rườm rà, chưa phù hợp thực tế cần cắt bỏ để tạo điều kiện cho DN tham gia.