Tại hội thảo phát triển các thể chế hỗ trợ thúc đẩy thị trường đất nông nghiệp do Viện Chính sách và Chiến lược phát triển nông nghiệp nông thôn (Ipsard) tổ chức ngày 25/2, nhiều ý kiến cho rằng, thị trường chuyển nhượng đất nông nghiệp có những “làn sóng ngầm” mạnh mẽ, nếu không sớm có hành lang pháp lý dễ dẫn đến nhiều tác động xã hội.
Chưa hình thành thị trường đúng nghĩa
“Xây dựng nhà máy không khó, cái khó là có một vùng nguyên liệu đủ lớn cho nhà máy hoạt động xuyên suốt” - một doanh nghiệp (DN) đã khẳng định như vậy tại hội nghị về thúc đẩy chế biến nông sản mới đây. Thực tế này đòi hỏi việc tích tụ, tập trung ruộng đất bức thiết hơn bao giờ hết.
Đột phá trong chính sách tích tụ đất đai tại tỉnh Hà Nam đã hình thành các vùng chuyên canh lớn, hoạt động hiệu quả. (ảnh minh họa). Ảnh: I.T
Nhưng muốn tích tụ ruộng đất, hình thành vùng chuyên canh thì việc hình thành thị trường đất nông nghiệp là nền tảng vô cùng quan trọng. Theo ông Nguyễn Văn Tốn - Phó Vụ trưởng Vụ Nông nghiệp, Ban Kinh tế T.Ư, thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp còn sơ khai, thiếu minh bạch, chưa hấp dẫn, thậm chí có xu hướng giảm là nguyên nhân dẫn đến tích tụ ruộng đất giảm.
Theo kết quả điều tra năm 2014, nguồn gốc đất nông nghiệp ở nông thôn có 40% do Nhà nước giao, 34% thừa kế, chỉ 12% là mua trực tiếp hoặc đấu giá, còn lại là đất khai hoang hoặc nguồn gốc khác. Thị trường cho thuê đất kém hơn rất nhiều so với thị trường chuyển nhượng đất nông nghiệp, tỷ lệ này mới đạt 10,4%. Cách thức cho thuê vẫn còn hạn chế, đối tượng cho thuê đất nông nghiệp vẫn chủ yếu là trong gia đình, họ hàng, làng xóm (chiếm trên 70%).
Theo TS Hoàng Vũ Quang - Phó Viện trưởng Ipsard, việc hạn chế đối tượng (chỉ được chuyển đổi, chuyển nhượng khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chỉ được chuyển đổi trong cùng một xã, phường; DN có vốn đầu tư nước ngoài không được thuê đất nông nghiệp với các hộ dân); việc khó chuyển đổi mục đích sử dụng đất lúa sang đất sản xuất nông nghiệp khác; quá trình chuyển nhượng có nhiều thủ tục phức tạp đã khiến thị trường đất nông nghiệp chưa thể phát triển dù hiện tại nhu cầu là vô cùng lớn.
Trong khi đó, ông Tốn cho rằng, quan điểm coi đất đai là nguồn lực, là tích sản cần tích tụ là một trong những nguyên nhân thị trường đất nông nghiệp rất trầm lắng. “Nhận thức phải có tấc đất “cắm dùi” vẫn còn tồn tại trong nhân dân nên nhiều người có tư tưởng giữ đất mặc dù họ không còn sản xuất nông nghiệp hoặc sản xuất không hiệu quả” - ông Tốn nói.
Ông Đặng Trung Kiên (Ipsard) cho rằng, hệ thống thông tin thiếu minh bạch, còn chậm cũng là nguyên nhân khiến thị trường đất nông nghiệp trở nên méo mó, DN có nhu cầu thực sự có khi không tiếp cận được, trong khi giới đầu cơ, môi giới lại hưởng lợi. “Chúng ta chưa hình thành thị trường đất nông nghiệp đúng nghĩa, mới ở giai đoạn đầu của quá trình phát triển, các hình thức chuyển nhượng, chuyển đổi quyền sử dụng đất trầm lắng” - ông Kiên khắng định.
Ông Đậu Anh Tuấn - Trưởng ban Pháp chế, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam nêu một thực tế, có tới 31% DN được hỏi cho rằng, đất đai là thủ tục hành chính khiến họ “ngán” nhất.
Minh bạch hóa thị trường
Ông Nguyễn Văn Tốn cho rằng, hiện nay, vẫn tiếp tục nảy sinh một số vấn đề mới ảnh hưởng đến quá trình tích tụ, tập trung đất đai. Phần lớn các mô hình tích tụ ruộng đất đều mới hình thành và phát triển ở quy mô nhỏ, tỷ lệ các DN, trang trại, hộ gia đình có diện tích đất canh tác lớn, tập trung còn thấp. Vẫn còn tâm lý lo ngại tích tụ, tập trung ruộng đất sẽ dẫn đến phân hóa xã hội sâu sắc.
Từ thực tế phát triển của thị trường đất nông nghiệp, Ipsard đề xuất cần hoàn thiện, cập nhật hệ thống đăng ký đất đai; đẩy nhanh tiến độ xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, tích hợp, thống nhất trên cả nước; xây dựng hệ thống thông tin thị trường đất nông nghiệp minh bạch, hiện đại hóa.
“Cần có quy định cụ thể về minh bạch hóa thông tin quản lý và sử dụng đất đai, từ khâu quy hoạch sử dụng đất đến giám sát thực hiện quy hoạch và thực trạng sử dụng đất” - ông Kiên nói.
Bên cạnh đó, cần thiết phải bỏ hạn mức nhận chuyển nhượng, bỏ thuế vượt hạn điền và thay bằng đánh thuế tài nguyên đối với đất nông nghiệp; bỏ thời hạn giao đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, thay vào đó là giao đất ổn định lâu dài cho người dân; xem xét giảm thuế, phí liên quan đến chuyển nhượng đất nông nghiệp; đơn giản hóa thủ tục hành chính trong giao dịch đất nông nghiệp.
Trong khi đó, ông Tốn cho rằng, muốn thúc đẩy tích tụ ruộng đất, Nhà nước cần có quỹ phát triển đất và hỗ trợ nông dân vay vốn với cơ chế phù hợp bởi hộ gia đình muốn tích tụ ruộng đất cần phải có vốn, nếu giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ 100.000 - 200.000 đồng/m2 thì để có thêm 1ha thì phải có 1 - 2 tỷ đồng, điều này vượt quá khả năng của nhiều người.
Ngoài ra, việc tăng hạn mức nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân có thể đáp ứng được yêu cầu của khu vực Đồng bằng Bắc Bộ, duyên hải miền Trung nhưng chưa hợp lý với khu vực Đồng bằng sông Cửu Long, Đông Nam Bộ do thực tiễn nhiều nông dân đã tích tụ được diện tích lớn hơn nhiều.
|
Thiếu cơ chế bảo vệ quyền lợi các bên góp đất
Tôi từng được nghe câu chuyện của một doanh nghiệp liên kết với 200 hộ dân trồng rau sạch trên Hòa Bình, thời gian đầu liên kết khá hiệu quả, nhưng sau thấy doanh nghiệp làm ăn được, các hộ dân rút đất về, mặc những thỏa thuận trước đó. Dự án đó, doanh nghiệp đã thua trong sự bất lực.
Từ thực tế này, có thể thấy, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất không dễ vì chính sách bảo vệ quyền lợi của bên góp vốn chưa rõ ràng, đầy đủ. Trong khi đó, khung giá đất nhà nước hiện hành chưa phù hợp với thị trường, thường chỉ bằng khoảng 2 - 30% khung giá đất thị trường; khung giá đất do tỉnh ban hành cũng chỉ bằng 30 - 60% giá đất thị trường tại địa phương; chưa có cơ chế tính giá đất rõ ràng, minh bạch, tăng nguy cơ tranh chấp, sa lầy trong đền bù, giải phóng mặt bằng.
Đó là chưa kể, động đến đất đai là động đến một khung pháp lý rất rộng, qua thu thập 333 ý kiến của 40 hiệp hội doanh nghiệp, rà soát 20 luật và văn bản dưới luật cho thấy, có nhiều mâu thuẫn liên quan đến điều kiện, trình tự thủ tục đầu tư, không rõ thủ tục nào trước thủ tục nào sau. Ngoài ra, việc quy định về hạn điền đang hạn chế quyền tài sản đối với đất đai, làm tăng chi phí sản xuất.
TS Đậu Anh Tuấn - Trưởng ban Pháp chế VCCI
Cần giám sát việc tính giá trị đất
Để phát triển thị trường đất nông nghiệp, cần thiết phải xây dựng cơ chế giám sát việc tính giá trị đất đai và phân chia lợi tức theo luật định của doanh nghiệp đối với các hộ nông dân góp quyền sử dụng vào doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, cần có quy định rõ ràng việc góp vốn chuyển quyền sử dụng đất và góp vốn không chuyển quyền sử dụng đất; xây dựng các chính sách ưu đãi tín dụng hỗ trợ, khuyến khích tích tụ và tập trung đất cho mục đích sản xuất nông nghiệp quy mô lớn; xây dựng cơ chế pháp lý để doanh nghiệp nhận góp vốn thông qua nhận quyền sử dụng đất có thể thế chấp để vay vốn ngân hàng.
TS Hoàng Vũ Quang - Phó Viện trưởng Ipsard
A.T (ghi) |
Anh Thơ (Dân Việt)