Báo cáo Chính phủ về giá thành, giá bán và nguyên nhân tăng giá nhà, đất, Bộ Xây dựng cho biết giá nhà ở, bất động sản được hình thành trên 7 loại chi phí.
 |
Bộ Xây dựng tiếp tục đề xuất đánh thuế với người sở hữu nhiều nhà, đất |
Cụ thể gồm: tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng; chi phí xây dựng dự án nhà ở, bất động sản; chi phí hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (nếu có); chi phí vốn vay trong thời gian xây dựng; chi phí quản lý của chủ đầu tư (bao gồm lợi nhuận); chi phí bán hàng; thuế, phí liên quan.
Đáng chú ý, theo Bộ Xây dựng, bảng giá đất mới áp dụng từ năm 2024 tuy sát với giá thị trường hơn, nhưng cũng khiến giá nhà ở, bất động sản tăng thêm 15 - 20%.
Một yếu tố khác là chi phí bán hàng, gồm chi phí quảng cáo, chi phí môi giới bán hàng, chính sách, quản lý bán hàng. Thông thường, chi phí bán hàng của các dự án nhà ở thương mại chiếm 3 - 7% giá bán bất động sản (có những dự án chi phí bán hàng rất nhiều, lên đến 15%).
Đối với nhà ở xã hội, do đặc thù về việc xét duyệt đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội, chi phí bán hàng thấp hơn và dao động trong khoảng 1 - 3% giá bán, cho thuê. Theo khảo sát từ một số dự án cụ thể, Bộ Xây dựng cho rằng, chi phí này không phải là yếu tố làm thay đổi giá bán bất động sản, nhà ở thời gian qua...
Theo Bộ Xây dựng, giá nhà ở, đất ở tăng cao tại một số thời điểm, một số dự án, khu vực thời gian qua còn do nhiều nguyên nhân.
Đặc biệt, một số chủ đầu tư dự án bất động sản tận dụng tình hình nguồn cung hạn chế để đưa ra giá chào bán cao, với mức lợi nhuận kỳ vọng cao hơn so với mức trung bình các dự án. Tại một số khu vực chỉ có rất ít, thậm chí duy nhất một dự án mở bán trong khi nhu cầu và số lượng người đăng ký mua nhiều thì chủ đầu tư có thể nâng giá bán do không có cạnh tranh và giá tham chiếu để thu lợi.
Một số hội nhóm, nhà đầu tư và các cá nhân môi giới bất động sản nhiễu loạn thông tin thị trường để "thổi giá", tạo giá ảo... và lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người dân để thao túng tâm lý, lôi kéo đầu tư theo tâm lý đám đông để trục lợi.
Về cơ bản, chủ đầu tư các dự án nhà ở dành trung bình 3% giá bán trả cho bên sàn giao dịch, môi giới để bán hàng. Tuy nhiên, môi giới thường lựa theo tình hình thị trường để cộng thêm giá khi giao dịch với khách hàng, khiến người mua phải trả "tiền chênh".
Đơn cử một dự án nhà ở thấp tầng tại Hưng Yên, các căn nhà bán ra với giá khoảng 7 - 8 tỉ đồng/căn, khách hàng phải trả chênh 750 triệu đồng, tương đương 10%. Nhưng khi dự án hạ nhiệt thì tiền chênh này cũng giảm xuống khoảng 250 triệu đồng, thậm chí nhiều sàn chấp nhận không có tiền chênh.
Báo cáo cũng dẫn ra thực tế, bên bán phải chi 1% giá bán cho môi giới, nhưng khi thị trường sốt nóng, môi giới thường cộng thêm tiền chênh để giao dịch với khách hàng. Một căn hộ chung cư giá bán khoảng 5 tỉ đồng, môi giới có thể "gửi giá" khoảng 200 - 300 triệu đồng, tương đương 5%. Một căn nhà liền kề khoảng 10 tỉ đồng, môi giới có thể gửi giá khoảng 500 triệu đồng, tương đương 5% giá bán.
Thậm chí, giai đoạn sốt nóng, nhiều môi giới còn sử dụng cách "đặt cọc" để mua nhà ở, đất ở của người bán rồi tăng giá 10 - 15% và rao bán cho người khác. Ví dụ, căn hộ chung cư giá bán 5 tỉ đồng, môi giới đặt cọc 1 tỉ đồng để mua và thỏa thuận thanh toán trong 1 tháng. Nhưng trong vòng 1 tháng này, bên môi giới sẽ kiếm khách để bán chênh thành 6 - 7 tỉ đồng.
Để khắc phục tình trạng tăng giá nhà ở, bất động sản, Bộ Xây dựng kiến nghị nghiên cứu, đề xuất hoàn thiện các quy định liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất, bảo đảm phù hợp tình hình thực tiễn, theo hướng tăng tiền đặt cọc, xác định giá đất khởi điểm đem đấu giá sát với thực tế khu vực. Rút ngắn thời gian nộp tiền trúng đấu giá, hạn chế người tham gia đấu giá với mục đích đầu cơ.
Đồng thời, nghiên cứu đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất để hạn chế hoạt động đầu cơ, việc mua đi, bán lại nhà đất trong thời gian ngắn.
Có giải pháp hạn chế tác động tiêu cực của việc ban hành bảng giá đất theo quy định của luật Đất đai 2024 đến mặt bằng giá đất, giá nhà, cung - cầu của thị trường bất động sản.
Nhằm hạn chế việc quản lý sàn giao dịch và môi giới, câu kết gây nhiễu loạn thị trường, Bộ Xây dựng đề xuất nghiên cứu đề xuất xem xét mô hình "Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý".
Theo Mai Hà (TNO)
