Đất công xen cài tại các dự án nhà ở thương mại - nút rối chưa thể gỡ

Thời gian qua, thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đối mặt với nhiều khó khăn khi nhiều dự án nhà ở thương mại trên địa bàn bị đình trệ, không thể thi công đúng hạn theo kế hoạch vì vướng đất công nằm xen cài, rải rác.

Do chưa có quy định pháp luật cụ thể về giải quyết thủ tục cho trường hợp này nên dẫn đến nhiều khó khăn cho cả doanh nghiệp lẫn cơ quan Nhà nước trong việc tìm cách “gỡ vướng” cho các dự án.

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), thành phố hiện đang có 158 dự án nhà ở thương mại bị chậm thực hiện hoặc bị đình chỉ thi công do vướng các phần đất công thuộc Nhà nước quản lý như đất rạch, đường, bờ đất... nằm xen cài rải rác trong các dự án, mặc dù tỷ lệ đất công chỉ chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích của các dự án này.

Vào tháng 3/2019, lãnh đạo thành phố và cơ quan có thẩm quyền của Trung ương đã quyết định cho 124 dự án được vận hành trở lại, nhưng trên thực tế cho đến nay hầu hết các dự án này vẫn chưa hoạt động bình thường được do chưa có phương án giải quyết các phần đất công xen cài.

Một trong những dự án nhà ở bị ảnh hưởng vì đất công là dự án Khu dân cư và thương mại hỗn hợp Khải Vy (Phường Phú Thuận, Quận 7) do Công ty cổ phần Bất động sản Khải Thịnh làm chủ đầu tư với diện tích hơn 77.300m2.

Tuy chỉ bị vướng 1.758,5m2 đất công gồm đất kênh rạch, đất thu hồi và đất lưu không (chiếm 2,2% diện tích dự án) nhưng nhóm đất công này nằm rải rác trong 5 thửa đất của dự án, gây khó khăn cho việc giải quyết thủ tục pháp lý. Bởi vậy, đến nay Công ty Khải Thịnh vẫn chưa được cấp sổ đỏ.

Một trường hợp khác là dự án khu biệt thự 110 căn Green Star Sky Garden (Phường Phú Mỹ, Quận 7) của Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Hưng Lộc Phát. Dự án này được cho là chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý và nguyên nhân là do vướng hơn 7.000m2 đất công xen cài bao gồm: đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý nằm rải rác trong dự án.

Việc triển khai dự án khi chiếu theo Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư đều đúng, nhưng dưới góc độ của Luật Quản lý và sử dụng tài sản công thì lại chưa phù hợp. Do đó, dù đã có văn bản chấp thuận của Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về chủ trương đầu tư và công nhận Hưng Lộc Phát làm chủ đầu tư dự án nhưng đến nay công ty này vẫn chưa nhận được quyết định giao đất từ cơ quan chức năng.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA phân tích, tình trạng ách tắc dự án vì đất công chủ yếu là do Luật Đất đai hiện chưa quy định rõ cách giải quyết tình huống đất công xen kẽ, phân tán trong quỹ đất của dự án. Trong khi đó, Luật Quản lý và sử dụng tài sản công lại quy định, kể cả 1m2 đất công cũng phải đem đấu giá.

Vì sự bất cập này, nhiều dự án cũ vướng đất công của thành phố bị đình trệ vô thời hạn, còn dự án mới thì không ai dám đề xuất. Ngay cả những dự án đã có quyết định công nhận chủ đầu tư hoặc cấp phép để khởi công xây dựng nhưng chỉ cần vướng một phần diện tích nhỏ đất công xen cài cũng bị cơ quan có thẩm quyền yêu cầu tạm ngừng thi công để hoàn thành thủ tục cho phần đất công.

Theo ông Châu, nếu không có giải pháp tháo gỡ vướng mắc kịp thời trong thủ tục đầu tư xây dựng dự án thì trong tương lai, tình trạng này sẽ tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, gây khó khăn cho doanh nghiệp và nhà đầu tư, làm giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước từ các hoạt động đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản.

Tại Hội nghị giao ban trực tuyến của Thủ tướng Chính phủ về đôn đốc đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công năm 2020 vào cuối tháng 8 vừa qua, Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã kiến nghị Chính phủ sớm ban hành văn bản hướng dẫn nhằm tháo gỡ kịp thời vướng mắc về đất công xen cài trong các dự án, giúp Thành phố Hồ Chí Minh và các địa phương trong cả nước có cơ sở thực hiện.

Trước đó vào đầu tháng 4/2020, Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cũng có văn bản 1225/UBND-ĐT gửi Thủ tướng Chính phủ, kiến nghị giải quyết các vướng mắc trong thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng các dự án nhà ở có đất công xen kẹt trên địa bàn.

Theo đó, Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh kiến nghị, đối với quỹ đất công có tổng diện tích dưới 1.000m2 trong các dự án nhà ở thì Thủ tướng cho phép thành phố giao luôn cho chủ đầu tư để chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện theo quy hoạch.

Đối với quỹ đất có tổng diện tích đất công trên 1.000m2, kiến nghị Thủ tướng cho phép thành phố thực hiện cơ chế “chuyển đổi quyền sử dụng đất” và “dồn điền đổi thửa” với chủ đầu tư để dồn các phần đất công rải rác thành một thửa đất tập trung mới nằm ở phần rìa dự án và bàn giao lại cho thành phố thực hiện đấu giá theo quy định.

Từ cuối năm 2019, HoREA cũng có Văn bản số 121/2019/CV-HoREA gửi Thủ tướng Chính phủ đề xuất chỉ tiến hành đấu giá những khu đất công có diện tích và hình thể định hình đủ tách ra thành một dự án độc lập, còn các phần đất công rải rác, không đủ quy hoạch thành một dự án độc lập thì không thực hiện đấu giá mà để Ủy ban nhân dân Thành phố xác định “giá đất cụ thể” và chủ đầu tư nộp ngân sách nhà nước để được giao đất, cho thuê đất.

Theo Tiến sỹ Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện nghiên cứu tin học và Kinh tế ứng dụng Thành phố Hồ Chí Minh, mặc dù Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh và Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đã đề xuất nhiều phương án để giải quyết vấn đề vướng đất công nhưng cho đến nay các cơ quan có thẩm quyền vẫn đang băn khoăn, chưa quyết được do các phương án đều gặp vướng mắc.

Đơn cử như phương án giao khoán các phần đất công xen cài dưới 1.000m2 cho chủ đầu tư mà không qua đấu giá do Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đề xuất là gần như không khả thi, do trong quy định pháp lý không tồn tại.

Đối với phương pháp xác định giá đất cụ thể để giao cho chủ đầu tư, ông Đinh Thế Hiển cho rằng, trên nguyên tắc là dựa vào Luật Đất đai để xác định theo giá thị trường, nhưng trên thực tế việc thực hiện rất phức tạp.

Ủy ban Nhân dân Thành phố phải cho chủ trương Sở Tài nguyên và Môi trường thuê đơn vị tư vấn độc lập thẩm định giá, sau đó chuyển kết quả cho Sở Tài chính thẩm định lại rồi đưa ra Hội đồng thẩm định giá đất của thành phố quyết định trước khi trình Ủy ban Nhân dân Thành phố ban hành giá đất cụ thể.

Việc xác định đúng giá hay không hoàn toàn tùy thuộc vào năng lực của đơn vị tư vấn và cán bộ thực hiện định giá, nguy cơ làm thất thoát ngân sách Nhà nước trong quá trình xác định giá đất là rất cao.

Phương pháp “dồn điền đổi thửa” đã được quy định trình tự thực hiện trong Điều 78 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Tuy nhiên, trên thực tế các cơ quan Nhà nước đến nay vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đối với các phần đất do Nhà nước quản lý.

Do vậy, kiến nghị để chính quyền Thành phố Hồ Chí Minh tự thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất để tiến hành “dồn điền đổi thửa” với chủ đầu tư, về cơ bản là chưa thể thực hiện được.

Thạc sỹ Võ Văn Phúc, nguyên Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh cho biết, về nguyên tắc, dự án dù chỉ vướng 1m2 đất công cũng phải đem đấu giá chứ không thể vì diện tích đất công chiếm tỷ lệ nhỏ trong toàn bộ dự án mà chấp nhận giao cho chủ đầu tư để tiến hành sử dụng sai quy định, làm lãng phí tài sản nhà nước và tạo điều kiện cho sự xuất hiện lợi ích nhóm manh nha.

Theo ông Phúc, đối với những dự án vướng đất công, cách giải quyết khả thi nhất là Thành phố Hồ Chí Minh tiến hành giải phóng mặt bằng toàn bộ dự án rồi đưa ra đấu giá, nhưng với số lượng dự án vướng đất công nhiều như hiện nay thì phương án này sẽ tạo ra gánh nặng chi phí cho thành phố, trừ phi có sự tham gia hỗ trợ của nhà đầu tư.

Tuy nhiên, nếu để nhà đầu tư tham gia vào quá trình giải phóng mặt bằng thì lại đặt ra câu hỏi làm sao hợp thức hóa được việc giao đất cho nhà đầu tư đã ứng tiền khi tiến hành đấu giá.

Để giải quyết được những vấn đề luẩn quẩn này, Chính phủ sẽ còn cần nhiều thời gian để tìm ra một phương án hiệu quả toàn diện giúp khai thác tốt được nguồn lực đất đai, phát triển kinh tế.