Doanh nghiệp địa ốc "sống" nhờ doanh thu khác

Công ty cổ phần Phát triển đô thị công nghiệp số 2 (HOSE: D2D) vừa công bố báo cáo tài chính quý II/2020 (hợp nhất) với các chỉ tiêu tăng trưởng rất tốt.

Cụ thể, Công ty ghi nhận 68 tỷ đồng doanh thu thuần trong quý II, tăng 12% so với quý cùng kỳ; trong khi đó giá vốn hàng bán giảm nhẹ, giúp nâng tỷ suất lợi nhuận gộp từ 65% (quý II/2019) lên 70% (quý II/2020).

Tuy nhiên, con số đáng chú ý nhất với D2D trong báo cáo quý II/2020 lại không phải doanh thu từ lĩnh vực chính là kinh doanh khu công nghiệp, mà nhờ doanh thu hoạt động tài chính tăng đáng kể.

Trong đó, chủ yếu là lãi tiền gửi, tiền cho vay, gấp 3 lần cùng kỳ, đạt 87 tỷ đồng, giúp lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh của Công ty tăng cao, đạt 126 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế quý II/2020 qua đó cũng tăng 130% so với cùng kỳ, đạt 101 tỷ đồng.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, D2D đạt 149 tỷ đồng doanh thu thuần, tăng 22% so với quý cùng kỳ, doanh thu tài chính mang về tới hơn 100,4 tỷ đồng.

Tương tự, theo báo cáo tài chính quý II/2020 (hợp nhất) của Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản An Gia (HOSE: AGG), trong kỳ Công ty tiếp tục không có doanh thu từ việc bán căn hộ giống như trong quý I. Ngoài ra, doanh thu từ dịch vụ tư vấn môi giới và tiếp thị cũng sụt giảm đáng kể so với cùng kỳ, khiến doanh thu thuần trong quý II chỉ ghi nhận vỏn vẹn 17 tỷ đồng, giảm tới gần 90% so với cùng kỳ, đồng thời lợi nhuận gộp âm hơn 1,5 tỷ đồng.

Tuy nhiên, nhờ 191 tỷ đồng thu nhập từ tăng giá trị hợp lý của khoản đầu tư, đã giúp cho doanh thu hoạt động tài chính của An Gia gấp đến 8 lần cùng kỳ, đạt 202 tỷ đồng. Qua đó, kéo lợi nhuận sau thuế công ty mẹ lên 188,7 tỷ đồng trong quý II, gấp 2,5 lần cùng kỳ.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế công ty mẹ của An Gia lần lượt đạt 60 tỷ đồng và 189,4 tỷ đồng, tương ứng giảm 68% về doanh thu, nhưng tăng 196% về lợi nhuận.

Với Công ty cổ phần Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (UPCoM: NTC), doanh thu quý II/2020 đạt hơn 50 tỷ đồng, tăng 6% so cùng kỳ. Tuy nhiên, đáng chú ý, doanh thu tài chính tiếp tục ở mức cao, lên tới 44,5 tỷ đồng, qua đó giúp lãi ròng của công ty tiếp tục ghi nhận ở mức cao. Lũy kế 6 tháng đầu năm, doanh thu thuần đạt hơn 92 tỷ đồng, cộng thêm doanh thu từ hoạt động tài chính lên tới 121,9 tỷ đồng, giúp NTC báo lãi trước thuế 163,8 tỷ đồng, tăng hơn 12% so với cùng kỳ năm trước.

Tương tự, đối với Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (HOSE: NLG), doanh thu từ hoạt động tài chính vẫn tiếp tục là một cứu cánh, giúp cho lợi nhuận 6 tháng đầu năm không bị sụt giảm quá mạnh, trong bối cảnh tác động bởi dịch Covid-19.

Theo đó, quý II/2020, Nam Long ghi nhận doanh thu 242 tỷ đồng, giảm 60%, lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ đạt 68 tỷ đồng, giảm 43% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, sự sụt giảm này đã phần nào được hạn chế nhờ doanh thu tài chính tăng 12,7%, lên hơn 46,1 tỷ đồng.

Lũy kế 6 tháng, Nam Long đạt doanh thu thuần 658 tỷ đồng, giảm 30% và lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ gần 179 tỷ đồng, giảm 33%. Nếu không có phần đóng góp từ hoạt động tài chính, mức sụt giảm còn mạnh hơn nhiều. Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm, doanh thu tài chính của Nam Long tăng 9%, đạt 61,6 tỷ đồng, trong khi chi phí tài chính giảm 74% so với cùng kỳ năm trước.

Nếu nói báo cáo tài chính như một bức tranh giúp nhà đầu tư hình dung toàn cảnh câu chuyện hoạt động của doanh nghiệp, thì doanh thu có lẽ chiếm phần lớn sự quan tâm trong bức tranh đó. Đi liền với tầm quan trọng luôn là tính rủi ro cao, chưa tính đến việc doanh thu còn thường xuyên gánh sức ép như một chỉ tiêu quan trọng làm hài lòng các nhà đầu tư.

Theo ông Lê Đức Khánh, Giám đốc Chiến lược Công ty Chứng khoán PSI, trước đây, những khoản lợi nhuận đột biến từ doanh thu tài chính là một trong những đòn bẩy giúp kết quả kinh doanh của doanh nghiệp tăng đột biến, thì với tình hình khó khăn như hiện nay, đây được xem như là “cứu cánh” giúp bức tranh kết quả kinh doanh của doanh nghiệp bớt xấu trong con mắt các nhà đầu tư và cổ đông.

Tuy nhiên, về mặt dài hạn, việc phụ thuộc vào doanh thu tài chính để tăng trưởng cho thấy hoạt động kinh doanh cốt lõi của doanh nghiệp có vấn đề và tính bền vững của doanh nghiệp không thực sự tốt.

Khi đó, những doanh nghiệp đạt lợi nhuận đột biến tại một thời điểm nhất định sẽ đối mặt với áp lực tăng trưởng trong những quý tiếp theo, khi không còn nguồn thu bất thường. Bởi đối với cổ đông, việc so sánh con số lợi nhuận của doanh nghiệp kỳ này với cùng kỳ năm trước rất có ý nghĩa trong việc đánh giá mức độ tăng trưởng của doanh nghiệp.

Đồng quan điểm, ông Đỗ Bảo Ngọc, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Chứng khoán Kiến thiết Việt Nam cho rằng, với các doanh nghiệp địa ốc, vào thời điểm hiện tại, dù có thể giữ doanh thu bằng kỹ thuật, nhưng quan trọng hơn là liệu có dòng tiền thật hay không.

Nếu đó là việc chuyển nhượng, thanh lý tài sản với các đối tác không liên quan đến công ty, thì có thể là nguồn tiền thật, nhưng cũng có không ít trường hợp, việc doanh thu tài chính lại xuất phát từ giao dịch với các bên liên quan, trong đó ông chủ của các bên liên quan cũng chính là các ông chủ trong công ty. Trong trường hợp đó, rất khó để nhà đầu tư nhận biết được những hoạt động kinh doanh này, từ đó có thể dẫn đến quyết định sai lệch khi đầu tư.

Tất nhiên, cũng cần lưu ý rằng, bức tranh kinh doanh bán niên chưa thể bao quát hết được toàn cảnh ngành bất động sản trong năm 2020. Thực tế, theo chu kỳ, quý III và quý IV mới là quý cao điểm trong năm của thị trường bất động sản.

Trong báo cáo gần đây, nhiều công ty chứng khoán cho rằng, trong trường hợp kịch bản khả quan khi dịch bệnh sớm dập tắt, dòng vốn ngoại được mở cửa trở lại, phần lớn hoạt động kinh doanh được khôi phục và thu nhập của người dân ổn định, doanh nghiệp địa ốc hoàn toàn có thể tự tin vào một kết quả lạc quan vào cuối năm.

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, trong vài năm vừa qua, khi bất động sản gặp khó khăn, có không ít doanh nghiệp "vượt cạn" ngoạn mục vào thời điểm cuối cùng của năm nhờ vào các khoản lợi nhuận đột biến từ đầu tư tài chính và chuyển nhượng tài sản như Hải Phát Invest, F.I.T, Vinaconex 3, FLC Homes, Tân Tạo, Quốc Cường Gia Lai…