Doanh nghiệp nội đuối sức, nguy cơ đất vàng bị thâu tóm

M&A bất động sản dự báo tăng mạnh (ảnh minh họa). Ảnh: Cao Nguyên

Doanh nghiệp cắt lỗ thay gồng lỗ

Thống kê của Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho thấy, tính đến cuối tháng 4, doanh nghiệp bất động sản vẫn gặp nhiều khó khăn. Số doanh nghiệp thành lập mới trong quý I giảm 63% so với cùng kỳ năm ngoái. Còn số doanh nghiệp giải thể, ngừng kinh doanh có thời hạn lần lượt tăng 30% và 61%.

Các sàn giao dịch bất động sản chung cảnh ngộ khi 30-50% sàn phải đóng cửa, tạm dừng hoạt động so với quý trước. Số môi giới hoạt động cũng chỉ còn 30-40% so với đầu năm 2022.

Thống kê cho thấy, các doanh nghiệp mới đóng cửa tạm thời trong quý I/2023 là những đơn vị đã dốc toàn lực gồng lỗ trong thời gian dài (một năm). So về thực lực, các đơn vị này đều có sức chống chọi với khủng hoảng tốt hơn các đơn vị đã đóng cửa sớm từ giữa cuối năm 2022.

Phản ứng đóng cửa tạm thời nhưng vẫn giữ lại tên công ty, vẫn duy trì công nợ cho thấy các doanh nghiệp này chỉ “đình chiến” một thời gian để dưỡng thương chứ chưa bỏ cuộc hoàn toàn và nhiều khả năng họ sẽ quay lại thị trường ngay khi có dấu hiệu hồi phục. Tuy nhiên, do toàn cảnh thị trường bất động sản có quá nhiều biến số bất định, nguồn lực hao hụt, họ chọn hướng cắt lỗ thay vì gồng lỗ.

Quan sát thị trường bất động sản hai thập niên qua, ông Nguyễn Anh Tuấn - Giám đốc Công ty TNHH Bất động sản Phương Đông - cho rằng, hiện nay số doanh nghiệp bất động sản gồm chủ đầu tư lẫn đơn vị phân phối gặp vấn đề mất thanh khoản dòng tiền, dẫn đến phải hoạt động cầm chừng hoặc đóng cửa tạm thời.

Theo ông Tuấn, sau những nỗ lực vượt khó bất thành trong năm 2022 và thị trường 2023 chưa có tín hiệu phục hồi rõ rệt, nhiều doanh nghiệp bất động sản quyết định cắt lỗ thay vì gồng lỗ, dẫn đến tâm lí “nghỉ đông” khá phổ biến trong ngành bất động sản.

Ông Tuấn nói thêm, trong khi doanh nghiệp nội đang gặp khó thì doanh nghiệp ngoại đang tăng cường mua bán và sáp nhập tại thị trường bất động sản Việt Nam. Dự báo mua bán sáp nhập có thể diễn ra mạnh mẽ từ giữa quý II năm nay và được xem là kênh tiếp sức cho doanh nghiệp đang kiệt quệ mất thanh khoản, thiếu hụt dòng tiền.

Vị này cho rằng, tâm điểm của thị trường M&A sẽ tập trung vào nhóm tài sản quỹ đất, những dự án trong giai đoạn đầu tư ban đầu nhưng chưa sẵn nguồn lực triển khai.

Đối với các tổ chức (doanh nghiệp) đang nắm giữ dự án nhưng quá sức sẽ phải bán một phần hoặc toàn bộ dự án để thoát hàng, mang dòng tiền về tái thiết lại bộ máy.

Bên cạnh đó, những dự án kém tiềm năng, không còn phù hợp cũng nằm trong danh sách tài sản cần bán bớt để giảm gánh nặng chi phí.

Không để bị chi phối

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay, thị trường bất động sản xuất hiện các nhóm nhà đầu tư ngoại đổ bộ vào tìm kiếm cơ hội đầu tư, phát triển tại Việt Nam thông qua hoạt động M&A. Nổi bật là nhóm nhà đầu tư đến từ Đài Loan (Trung Quốc) và Đông Âu. Theo ông Đính, hiện phương thức chuyển nhượng chủ yếu là chuyển nhượng cổ phần doanh nghiệp.

Chia sẻ với Lao Động, ông Nguyễn Thế Điệp - Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - cho biết, việc mua bán, sáp nhập tạo dòng tiền cho doanh nghiệp hoạt động là điều bình thường. Tuy nhiên, các doanh nghiệp làm chủ dự án, đặc biệt dự án ở khu đất vàng cần phải giữ phần lớn cổ phần khi liên kết, mua bán để tránh bị chi phối.

“Có 3 hình thức mua bán sáp nhập phổ biến thời gian tới là bán cổ phần dự án hoặc bán công ty có sẵn dự án hay liên doanh (xảy ra khi chủ đầu tư trong nước nắm giữ quỹ đất dự án còn tổ chức nước ngoài hoặc đối tác Việt Nam bơm vốn phát triển dự án)” - ông Điệp nói.

Vị này nói thêm, trước đây, các chủ đầu tư bất động sản Việt Nam thường sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Cộng với khoản tiền thu trước từ người mua, họ không mấy mặn mà với nhà đầu tư nước ngoài.

Hiện tại, dưới sức ép từ hàng loạt khó khăn về pháp lý lẫn nguồn vốn, họ bắt đầu chào mời nhà đầu tư ngoại với cơ chế uyển chuyển hơn. Tuy nhiên, không nhiều dự án đã hoàn thiện pháp lí để nhà đầu tư yên tâm “xuống tiền”.