'Siết' hai giá trong giao dịch bất động sản

Tránh thất thu thuế, trốn thuế

Cụ thể, luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) 2024 quy định thanh toán qua ngân hàng (NH) chỉ áp dụng với chủ đầu tư, doanh nghiệp (DN) kinh doanh BĐS. Các cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ, bán nhà ở, công trình xây dựng, diện tích sàn trong công trình không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở... không bắt buộc thanh toán bằng chuyển khoản.

Từ 1.8.2024, khách hàng phải thanh toán bằng chuyển khoản qua ngân hàng cho doanh nghiệp khi mua bất động sản

Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang nhận xét: Quy định này áp dụng sẽ tránh được tình trạng thất thu thuế, trốn thuế vì nhà nước sẽ quản lý được giao dịch. Thực tế hiện nay nhiều DN lách luật bằng cách ký hai hợp đồng, trong đó một hợp đồng để tính thuế, xuất hóa đơn thì ghi giá thấp hơn; còn một hợp đồng thu khoản tiền chênh lệch bên ngoài bằng tiền mặt. Vì vậy việc quy định thanh toán qua NH là bước đi đúng đắn và cần thiết.

Theo ông Trần Khánh Quang, việc thu tiền chênh lệch khiến cơ quan quản lý nhà nước mất kiểm soát về thị trường, còn khách hàng thì rủi ro lớn về mặt pháp luật là lách thuế. Khi bán lại, chênh lệch giữa giá trên hợp đồng cũ và giá bán thực tế là rất lớn nhưng điều này chỉ có lợi cho DN, không hề có lợi cho khách hàng.

"Khi thị trường BĐS tốt thì khách hàng không để ý nhiều về vấn đề này, miễn sao mua được sản phẩm, cầm được sổ hồng là mừng. Nhưng khi thị trường BĐS khó khăn cộng với việc pháp luật ngày càng siết chặt việc thanh toán, thì những rủi ro về pháp lý ngày càng lộ rõ. Nếu ký hợp đồng, thanh toán một phần qua NH và phần còn lại thanh toán chênh lệch bên ngoài, khi có tranh chấp thì tiền chênh lệch này khách hàng không chứng minh được nên khó có thể đòi lại, dễ mất trắng. Chưa kể về mặt pháp luật thì khách hàng còn vi phạm khi tiếp tay với DN, không chỉ DN trốn thuế mà ngay cả khách hàng cũng rơi vào tình trạng trốn thuế, có thể bị xử lý hình sự. Do vậy cần tập thói quen cho người dân, DN minh bạch trong việc ký hợp đồng đúng giá và thanh toán mua bán qua NH", ông Quang phân tích và nhấn mạnh quy định thanh toán không tiền mặt trong mua bán BĐS đã được bàn nhiều năm và đến nay mới đưa vào luật.

Điều này sẽ giúp tăng cường tính công khai, minh bạch, không lo đến các rủi ro mất tiền do cướp giật, đặc biệt là sẽ nộp thuế, phí minh bạch. Đây cũng là xu hướng hiện nay khi Chính phủ đang khuyến khích việc thanh toán không tiền mặt.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, cũng cho rằng nhà nước có chính sách khuyến khích để tổ chức, cá nhân thanh toán không dùng tiền mặt. Trong luật Kinh doanh BĐS quy định chủ đầu tư dự án, DN kinh doanh dịch vụ BĐS, DN môi giới, quản lý BĐS… nhận tiền từ khách hàng phải thông qua tài khoản NH. Không chỉ luật Kinh doanh BĐS mà luật thuế cũng đã quy định rõ khoản tiền từ 20 triệu đồng trở lên DN phải thanh toán qua NH. Trong khi luật yêu cầu chặt chẽ với DN thì cá nhân chưa bắt buộc. Họ có thể vác bao tiền đi thanh toán, đi mua BĐS. Nhưng quy định này từ từ cũng sẽ áp dụng đối với cá nhân và việc thanh toán bằng tiền mặt dần dần sẽ được đưa vào khuôn khổ.

"Hiện nay người dân đã được cấp mã số định danh cá nhân, mỗi cá nhân sẽ chỉ còn một mã số định danh. Đồng thời khi thanh toán online, cá nhân cũng phải áp dụng sinh trắc học nếu số tiền vượt quá 10 triệu đồng. Thậm chí gửi tiền vào NH cũng dùng sinh trắc học thì từ từ dòng tiền sẽ được kiểm soát. Điều này sẽ giúp cho việc thanh toán khi mua bán BĐS không dùng tiền mặt được dễ dàng và nhanh chóng hơn, giúp thị trường BĐS minh bạch và quan trọng là kiểm soát được tình trạng trốn thuế, thất thu thuế", ông Châu nói.

Cá nhân cũng cần phải thanh toán qua ngân hàng ?

Trên thực tế, tình trạng kê khai hai giá không chỉ xuất hiện ở DN mà cá nhân cũng xảy ra khá nhiều. Vì vậy, nhiều người cho rằng nên áp dụng bắt buộc cá nhân mua bán nhà đất cũng phải chuyển khoản qua NH, không chỉ với DN như quy định của luật Kinh doanh BĐS.

Khách hàng phải thanh toán bằng chuyển khoản qua ngân hàng cho DN khi mua BĐS

PGS-TS Nguyễn Hữu Huân (ĐH Kinh tế TP.HCM) đánh giá: Quy định của luật hiện nay chỉ mới yêu cầu các chủ đầu tư, DN thực hiện nhận thanh toán chuyển khoản mua bán nhà đất qua NH. Trong khi đó giao dịch nhà đất giữa các cá nhân với nhau chưa đề cập cụ thể sẽ dẫn đến một số bất cập trong thực tế. Đó là tình trạng kê khai hai giá. Ví dụ, giao dịch nhà 10 tỉ đồng mà kê khai chỉ 7 - 8 tỉ đồng, nhằm giảm đi số thuế phải nộp. Ngược lại, cũng có trường hợp phát sinh tình trạng người dân không chứng minh giá kê khai là giá giao dịch thật.

Dẫn ví dụ từ chính bản thân, ông Huân kể gần đây có người gặp khó khăn, cần tiền nên bán gấp một miếng đất trồng cây lâu năm, có diện tích 1.000 m2 với giá 1 tỉ đồng cho ông. Sau khi thanh toán chuyển khoản, đến khâu thủ tục kê khai thuế, cơ quan thuế không chấp nhận mức giá kê khai là 1 tỉ đồng và cho rằng ở khu vực này, giá phải là 1,5 tỉ đồng. Dù ông đã giải thích với cán bộ thuế rằng chủ miếng đất đang cần tiền gấp mà thị trường không có người mua nên họ chấp nhận bán lỗ, nhưng cơ quan thuế không chấp nhận. Vì thế, ông Huân đành phải sửa lại giá lên 1,5 tỉ đồng dù rằng số tiền thanh toán cho người bán qua NH chỉ 1 tỉ đồng.

"Thực tế, không phải lúc nào người bán nhà đất cũng ghi giá tính thuế thấp hơn giá giao dịch để trốn thuế. Trong mấy năm trở lại đây, thị trường nhà đất kém sôi động, giá cả điều chỉnh giảm hơn so với trước nên không tránh khỏi các trường hợp mua được giá rẻ so với trước", ông Huân nói và kiến nghị để thị trường rõ ràng, minh bạch trong giao dịch, có thể quy định luôn cá nhân mua bán BĐS cần thanh toán qua NH. Điều này là cần thiết bởi chủ trương thanh toán không dùng tiền mặt đang ngày càng phát triển.

"Thời buổi này không ai mang bao tiền mặt đi thanh toán mua bán nhà đất như trước đây. Thêm vào đó, giá BĐS cũng được rõ ràng, minh bạch, không bị sốt ảo. Từ đó cơ quan thuế có thể thu thuế yên tâm hơn, không bị lo ngại vấn đề thất thu", ông Huân nhấn mạnh.

Đồng quan điểm trên, ông Nguyễn Ngọc Tú, giảng viên Trường ĐH Kinh doanh và công nghệ Hà Nội, cho rằng mua bán nhà đất dù là DN hay cá nhân thì cũng nên thực hiện chuyển khoản qua NH. Đây là hình thức văn minh, tích cực, phù hợp tình hình thực tế hiện nay các kênh thanh toán NH ngày càng phát triển. Hơn nữa, giá trị BĐS khá lớn, lên đến hàng chục, hàng trăm tỉ nên thanh toán chuyển khoản cũng sẽ văn minh hơn là ôm bao tiền mặt đi giao dịch, còn gánh thêm rủi ro. Dù vậy ông Tú cũng thừa nhận, đối với khách hàng cá nhân khi yêu cầu thanh toán qua NH cũng chưa chắc là đã chống thất thu thuế. Từ trước đến nay có hiện tượng một phần tiền giao dịch thực hiện chuyển khoản, một phần nhận tiền mặt. Tuy nhiên thanh toán qua NH sẽ giải quyết được các vấn đề phát sinh tranh chấp nếu có, xử lý các vi phạm cũng như chứng minh được giao dịch thực tế.

Ghi đúng giá giao dịch là đủ?

Ở một góc nhìn khác, luật sư Trần Xoa, Giám đốc Công ty luật Minh Đăng Quang, lại cho rằng vấn đề hai giá, chống thất thu thuế không nằm ở thực hiện thanh toán theo phương thức chuyển khoản hay tiền mặt. Chuyển khoản thanh toán là phương thức giao dịch văn minh, an toàn và hầu như các giao dịch BĐS cá nhân hiện nay cũng chọn phương thức này là chính, nhưng nếu đưa vào luật bắt buộc thì không nên.

"Mấu chốt của vấn đề hai giá, thất thu thuế thời gian qua là bảng giá đất quá lạc hậu, quá thấp so với giá thị trường khi quy định 5 năm mới thay đổi một lần. Điều này mới dẫn đến vấn đề hai giá", ông Xoa nhận định. Theo quy định về tính thuế, giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng. Trường hợp giá chuyển nhượng không ghi hoặc thấp hơn giá đất do UBND tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do UBND tỉnh quy định. Nhưng bảng giá quá thấp dẫn đến tình trạng hai giá lâu nay. "Vấn đề bảng giá đất đã được luật Đất đai mới quy định điều chỉnh tăng lên hằng năm, hy vọng sát với giá thị trường giao dịch, giải quyết được mấu chốt của vấn đề thời gian qua. Chính vì vậy mà cá nhân chuyển khoản hay không trong thanh toán cũng không quan trọng", ông Xoa nêu quan điểm.

Việc thanh toán giao dịch BĐS qua ngân hàng góp phần minh bạch thị trường, chống tình trạng hai giá

Xuất phát từ quan điểm này, ông Trần Xoa cho rằng không cần quy định cá nhân, DN chuyển khoản trong thanh toán mới có thể chống thất thu thuế. Bởi điều 47 luật Kinh doanh BĐS cũng quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng và chịu trách nhiệm nếu giá hợp đồng không đúng với giá thực tế. Do đó nếu giá giao dịch không đúng, làm giảm đi số thuế phải nộp, lúc này cơ quan chức năng phát hiện có thể dẫn đến vi phạm hình sự. Kể cả việc cá nhân không ghi đúng giá, trốn thuế cũng bị xử lý khi vi phạm.

"Trong thực tế, không chỉ có chiêu hai giá mới làm giảm thuế mà còn một số cách khác. Chẳng hạn một công ty cách đây 10 năm mua một mảnh đất trồng cây lâu năm, nay chuyển đổi xây dựng dự án BĐS. Giá vốn của một căn biệt thự vào khoảng 40 tỉ đồng, giá thị trường khoảng 130 tỉ đồng. Nếu công ty bán dự án này giá 120 tỉ, thu về lợi nhuận 80 tỉ đồng, thuế thu nhập DN phải nộp là 16 tỉ đồng (thuế suất 20%). Trong khi đó, công ty này bán cho cá nhân, người thân với giá 40 tỉ đồng, người này bán lại ra thị trường giá 130 tỉ đồng, lúc này phần thuế phải đóng 2% trên giá bán, tức số thuế phải nộp chỉ 2,6 tỉ đồng", ông Xoa ví dụ.

Đồng quan điểm này, luật sư Trần Minh Cường (Đoàn luật sư TP.HCM) cho rằng quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng sẽ bít cửa tình trạng mua bán BĐS hai giá. Tuy nhiên không phải chờ đến khi điều này được quy định trong luật mà từ nhiều tháng qua, việc siết chặt kê khai giá mua - giá bán trên hợp đồng đã diễn ra. Nhiều trường hợp kê khai giá thấp để né thuế đã bị cơ quan thuế trả hồ sơ, bắt kê khai lại, thậm chí nhiều trường hợp chuyển hồ sơ qua cơ quan công an điều tra về hành vi trốn thuế.

Chính vì vậy ngay từ khi ký hợp đồng, bên mua và bên bán đã được đơn vị môi giới và phòng công chứng yêu cầu phải kê khai đúng giá mua bán trên thực tế, đóng thuế đúng với giá mua bán. Trước đó, tình trạng mua bán BĐS kê khai trên hợp đồng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế (hai giá) diễn ra rất phổ biến. Các cơ quan chức năng cũng đã xử lý nhiều trường hợp khai không đúng giá chuyển nhượng BĐS để trốn thuế. Chính vì thế, nếu như trước đây tình trạng khai giá thấp diễn ra nhiều, song hiện nay không còn tình trạng đó, mọi hồ sơ giao dịch đều ghi đúng với giá trị giao dịch.

"Nếu kê khai thấp hơn giá thị trường, ngành thuế cũng sẽ trả lại hồ sơ, yêu cầu kê khai lại, rất phiền hà. Chính vì vậy các phòng công chứng ngay từ đầu cũng đã khuyến cáo các bên mua bán phải kê khai đúng giá thực tế. Do vậy khi luật Kinh doanh BĐS 2024 quy định cụ thể, chặt chẽ hơn, cộng với những chế tài mạnh mẽ sẽ hạn chế tình trạng mua bán nhà đất hai giá", luật sư Trần Minh Cường nói.