'Sốt đất' từ hiệu ứng đám đông: Lợi dụng thông tin quy hoạch

Trước tình trạng "sốt đất," tăng giá ảo đất nền tại nhiều địa phương, Bộ Xây dựng khẳng định sẽ tham mưu Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các địa phương tăng cường giám sát thị trường bất động sản.

Thông qua đó, các địa phương kịp thời phát hiện và xử lý nghiêm các hành vi, đối tượng lợi dụng thông tin về quy hoạch, nâng cấp đơn vị hành chính, chủ trương đầu tư các dự án hạ tầng kỹ thuật lớn, đặc biệt là hệ thống đường giao thông… để làm giá, đẩy giá bất động sản lên cao nhằm thu lợi bất chính.

"Sốt đất" là hiện tượng giá đất tăng nhanh đột biến trong thời gian ngắn. Gần đây, tình trạng này diễn ra phức tạp tại nhiều địa phương, nhất là những nơi có thông tin mới về quy hoạch. Các chuyên gia bất động sản chỉ rõ đa phần tình trạng "sốt đất" xuất phát từ hiệu ứng đám đông khi nhiều cá nhân có nhu cầu mua, trong khi nguồn cung có hạn khiến giá bị đẩy lên cao.

Thời gian qua, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến nhiều đợt "sốt đất," không chỉ tại các dự án ở các thành phố lớn mà còn ở cả các vùng vệ tinh như: Vân Đồn (Quảng Ninh), Kiên Giang (Phú Quốc), Thạch Thất, Ba Vì (Hà Nội), Lương Sơn (Hòa Bình)... và gần đây nhất là tại Hớn Quản (Bình Phước).

Hiện tượng này vẫn đang tiếp diễn và có thể dẫn đến những hệ quả trước mắt cho người dân địa phương từ việc họ mất đi nguồn thu nhập chính từ đất sản xuất nông nghiệp. Các nhà đầu tư cá nhân có nguy cơ chịu gánh nặng tài chính lớn nếu giá trị không đạt như kỳ vọng, nhất là những người sử dụng đòn bẩy tài chính.

Các cơn "sốt đất" dễ trở thành "sốt ảo" khi giá trị đất không còn phản ánh đúng giá trị và nhu cầu thực tế mà dựa trên những thông tin không rõ ràng, tin đồn thổi. Trong các "cơn sốt" thì nhu cầu đất chủ yếu không nhằm sản xuất kinh doanh mà chỉ nhằm đầu cơ chờ thời.

Ghi nhận gần nhất trên thị trường là cơn sốt đất tại huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước khi có thông tin sắp quy hoạch đất tại khu vực này để xây sân bay Technique Hớn Quản với diện tích lên tới 500ha. Ngay lập tức, giá đất khu vực này tăng vọt để rồi sớm trở lại cảnh đìu hịu chỉ trong khoảng 2 tuần. Không ít người lao vào cơn lốc này để rồi phải gánh hậu quả nặng nề về kinh tế khi ôm đất với giá “trên trời."

Tại khu vực phía Bắc, tháng 10/2020, Ủy ban Nhân dân tỉnh Bắc Giang ra quyết định thành lập Cụm công nghiệp Lan Sơn 2 thuộc địa bàn 2 xã Lan Mẫu, Yên Sơn (huyện Lục Nam).

Trước khi có quyết định chính thức, trong nhiều tháng thị trường bất động sản tại địa bàn 2 xã trên rất sôi động với việc hình thành một số công ty môi giới, mua bán bất động sản với hoạt động mua bán trao tay tấp nập.

Tiến sỹ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận xét hiện tượng "sốt đất" tại Việt Nam đã xuất hiện từ những năm 1993 khi thị trường chứng kiến "cơn sốt đất" từ việc ra đời Luật Đất đai năm 1993. Việc cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách dễ dàng và thuận tiện hơn đã tạo ra "cơn sốt đất" trên cả nước.

Từ đó đến nay, sau 30 năm phát triển của lĩnh vực bất động sản, Việt Nam đã chứng kiến nhiều vụ sốt đất khắp nơi trên cả nước với tiêu điểm là hai lần xuất hiện "bong bóng nhà đất" cục bộ vào đầu những năm 2000 và 2007, nhưng lập tức đóng băng sau đó kèm theo nhiều hệ lụy.

Tuy không xảy ra ở quy mô rộng khắp nhưng hiện nay, các "cơn sốt đất" cục bộ tại nhiều địa phương vẫn dậy sóng, nhất là vào thời điểm có thông tin quy hoạch, hạ tầng, nâng cấp đô thị, huyện lên quận...

Trước xu thế giá đất tăng theo thông tin mở sân bay, ông Sử Ngọc Khương phân tích hiện nay, tại Việt Nam có tới 22 sân bay dân sự; trong đó có 13 sân bay nội địa và 9 sân bay quốc tế. Tuy nhiên, chỉ có 6/22 sân bay đang hoạt động có lãi dựa theo báo cáo của Tổng công ty cảng Hàng không Việt Nam (ACV). Vì thế, ngoài việc giải quyết được vấn đề về giao thông đi lại cho người dân thì tính hiệu quả về mặt tài chính của nhiều sân bay đáng được cân nhắc.

Theo chuyên gia này, để tăng giá trị bất động sản thì việc xây thêm một con đường hoặc có một sân bay nội địa chưa đủ để tác động trực tiếp đến thị trường. Không phải cứ xây sân bay thì địa phương nào cũng phát triển mạnh như Đà Nẵng và Nha Trang.

Sân bay không phải là yếu tố quyết định để Đà Nẵng trở thành thành phố đáng sống nhất Việt Nam và Nha Trang trở thành thành phố du lịch hàng đầu cả nước mà còn do nhiều yếu tố khác, ông Khương dẫn chứng.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), hiện tượng nhiều nhà đầu tư xuất hiện tại các vùng nông thôn thời gian gần đây đã làm cho đất đai những khu vực này trở nên sôi động, nhộn nhịp. Cơ quan chức năng cũng nhiều lần cảnh báo người dân khi thực hiện các giao dịch bất động sản cần chú trọng yếu tố pháp lý, xác định được giá trị thực của bất động sản để khỏi rơi vào "bẫy thổi giá".