Thị trường bất động sản vẫn củng cố nền móng, chưa thể bứt phá

Các tòa chung cư cao tầng chạy dọc đại lộ Võ Nguyên Giáp, thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh. (Ảnh: Hồng Đạt/TTXVN)

Dù được đặt nhiều kỳ vọng nhưng thị trường bất động sản từ đầu năm đến nay vẫn chỉ trong trạng thái cầm cự để củng cố nền móng sau những khó khăn kéo dài liên tục. Nguồn hàng vẫn khan hiếm, khách hàng vẫn trong tâm thế thăm dò.

Hiệu lực của các chính sách liên quan như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản được đẩy sớm trước 5 tháng, áp dụng từ 1/8/2024 là điểm mạnh tạo động lực cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, vẫn cần độ thẩm thấu của chính sách nên các chuyên gia dự báo "bước chạy đà" này sẽ còn kéo dài.

Tuy chung cư tạo điểm nóng về giá trên thị trường nhưng bất động sản công nghiệp được đánh giá là điểm sáng bền vững, hấp dẫn.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định 6 tháng đầu năm 2024 là thời điểm thị trường bất động sản bắt đầu đảo chiều. Các dấu hiệu tích cực về tâm lý người mua, chính sách điều hành lãi suất của Ngân hàng Nhà nước, chính sách gỡ khó từ quản lý vĩ mô phát huy tác dụng, thúc đẩy thị trường "tan băng" và bước qua giai đoạn mới.

Sang đến quý 3, thị trường bước vào giai đoạn thăm dò. Lúc này thanh khoản xuất hiện trở lại nhưng với quy mô nhỏ lẻ, rơi vào một vài loại hình phục vụ nhu cầu mua ở thực như chung cư, nhà riêng lẻ. Diễn biến này sẽ kéo dài sang quý 4 và giai đoạn thăm dò kết thúc vào đầu năm 2025.

Nếu diễn biến thuận lợi thì cuối năm 2025 sẽ là giai đoạn bất động sản khởi sắc, nguồn cung phục hồi và xuất hiện sự tăng trưởng về giá. Chỉ khi thị trường bước sang giai đoạn ổn định, các loại hình bất động sản mới có thể hồi phục toàn diện. Giai đoạn này có thể sẽ diễn ra sớm nhất là vào quý 1/2026, chuyên gia này dự báo.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy lượt tìm kiếm bất động sản trong 6 tháng đầu năm đang dần phục hồi sau khi "chạm đáy" vào cuối quý 4/2022 và đầu quý 1/2023. Tín hiệu phục hồi bắt đầu rõ nét hơn từ đầu quý 1/2024 với biến động mạnh về mức độ quan tâm, đây cũng là đặc điểm mang tính chu kỳ của thị trường bất động sản.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, tại hai thị trường lớn nhất cả nước là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, hầu hết các loại hình bất động sản đều ghi nhận lượt tìm kiếm tăng trưởng tích cực trong hai quý đầu năm. Đáng chú ý, thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận biến động mạnh nhất ở loại hình đất nền, thổ cư với lượt tìm kiếm tăng 118% so với cùng kỳ năm 2023.

Diễn biến thực tế tại thị trường Hà Nội cũng ghi nhận đầu năm 2024 đã từng có những "đợt sóng" đất nền, thổ cư tại các huyện vùng ven và ngoại thành, nhất là với những khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh, chuẩn bị từ huyện lên quận.

Cùng với đất nền, chung cư tại Hà Nội cũng là loại hình có biến động lượt tìm kiếm tăng mạnh trong nửa đầu năm nay với mức tăng khoảng 46% so với cùng kỳ. Trong khi đó, nhà riêng, nhà phố và biệt thự ghi nhận lượt tìm kiếm tăng lần lượt 33%, 27% và 9%.

Tại Thành phố Hồ Chí Minh, lượt tìm kiếm các loại hình bất động sản tuy không biến động mạnh như Hà Nội nhưng cũng ghi nhận mức tăng khá cao. Cụ thể, lượt tìm kiếm các loại đất bán tăng 45%, lượt tìm kiếm nhà riêng tăng 34%, lượt tìm kiếm chung cư, biệt thự và nhà phố tăng lần lượt 33%, 25% và 22%...

Giá bán tại thị trường Hà Nội cũng ghi nhận sự bứt tốc và vượt trội hơn so với Thành phố Hồ Chí Minh. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, trong 6 tháng đầu năm 2024, ngoại trừ loại hình chung cư ghi nhận giá bán tăng 6% so với cùng kỳ thì các loại hình còn lại không có biến động đáng kể.

Một dự án bất động sản. (Nguồn: TTXVN)

Trong khi đó, tại Hà Nội, giá chung cư tăng vọt 31%. Thực tế, trong mấy tháng qua, bảng hàng sơ cấp tại Hà Nội hết sạch sau mỗi đợt mở bán dù giá tăng mạnh. Điển hình là một số dự án như: Lumi Hanoi, một số phân khu trong Khu đô thị Vinhomes Smart City (The Capony, Lumi Evergreen, Solar Park)…

Cùng với chung cư, giá nhà riêng cũng tăng 32% so với nửa đầu năm 2023. Nguyên nhân được cho là do giá chung cư tăng cao và nguồn hàng khan hiếm, nhiều người chuyển sang tìm kiếm nhà riêng ở cùng tầm giá từ 2-4 tỷ đồng khiến giá bán ở phân khúc này cũng tăng mạnh. Tương tự, giá đất, biệt thự và nhà phố tại Hà Nội cũng tăng lần lượt 19%, 18% và 10%.

Trong 2 quý đầu năm, chung cư vẫn là phân khúc "nóng" nhất trên thị trường bất động sản. Việc khan hiếm nguồn hàng và giá bán tăng đưa chung cư tại Hà Nội tiệm cận mặt bằng giá chung cư Thành phố Hồ Chí Minh dù trước đó chưa đầy hai năm khoảng cách này khá xa.

Đầu năm 2023, giá bán trung bình chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh khoảng 47 triệu đồng/m2, Hà Nội khoảng 38 triệu đồng/m2. Đến thời điểm này, ở cả 2 đô thị lớn nhất nước, giá chung cư trung bình đều cán mốc 50 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, diễn biến tăng giá ở loại hình chung cư tại Hà Nội không phải là tình trạng cục bộ, mà diễn ra ở tất cả các phân khúc, khu vực và dự án.

Mặc dù sức nóng về giá chung cư chưa giảm nhiệt nhưng các chuyên gia nhận định bất động sản công nghiệp vẫn duy trì là điểm sáng bền vững.

Tiến sỹ Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận xét cuộc đua sẽ tiếp tục nóng trong năm nay bởi bất động sản công nghiệp đang là "phân khúc ngôi sao" của thị trường.

Từ đầu năm đến nay, nhiều chủ đầu tư vốn mạnh về xây dựng khu đô thị, nhà ở đã chuyển hướng lấn sân sang bất động sản công nghiệp. Phân khúc này vẫn duy trì vị thế dẫn đầu thị trường thời gian qua, bất chấp phần lớn phân khúc khác rơi vào cảnh ảm đạm.

Loại hình này có cơ hội bùng nổ bởi Việt Nam đẩy mạnh đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng giao thông, logistics, tích cực thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài nhất là khi vốn FDI trong khu công nghiệp, khu kinh tế chiếm khoảng 35-40% tổng vốn FDI đăng ký tăng thêm cả nước những năm gần đây, ông Đính dẫn chứng.

Khảo sát của Công ty Savills Việt Nam cho thấy giá thuê khu công nghiệp tại phía Bắc trong quý 1 đạt trung bình 138 USD một m2 mỗi chu kỳ thuê, tăng đến 30% so với năm trước đó. Còn ở các tỉnh, thành công nghiệp lớn phía Nam, giá thuê tăng từ 152 USD lên 174 USD một m2. Bình Dương, Đồng Nai, Thành phố Hồ Chí Minh có tỷ lệ lấp đầy rất cao, lần lượt là 99%, 96% và 95%.

Ông John Campbell - Phó giám đốc bộ phận Dịch vụ công nghiệp Savills Thành phố Hồ Chí Minh, cho biết bất động sản công nghiệp luôn duy trì tỷ lệ lấp đầy tốt, giá thuê cũng liên tục tăng thời gian qua. Các khu công nghiệp trên toàn quốc có tỷ lệ lấp đầy trên 80%. Các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt 83% còn phía Nam đạt 91%.

Bất động sản công nghiệp tại thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh. (Ảnh: Hồng Đạt/TTXVN)

"Sức hút của Việt Nam được duy trì nhờ sự tham gia tích cực vào các hiệp định thương mại tự do cùng với lợi thế về lực lượng lao động trẻ, chi phí cạnh tranh, nền kinh tế định hướng xuất khẩu, môi trường kinh doanh ổn định, vị trí địa lý thuận tiện... Do đó, bất động sản công nghiệp được nhiều doanh nghiệp trong và nước ngoài săn đón," ông John Campbell phân tích.

Đồng quan điểm, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam - đánh giá bất động sản khu công nghiệp sẽ là điểm sáng thời gian tới khi Việt Nam hưởng lợi lớn từ sự chuyển dịch chuỗi cung ứng toàn cầu.

Các thị trường cấp 1 như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Hải Dương, Bắc Ninh, Hưng Yên... gần như không còn đất cho thuê. Thay vào đó, các thị trường cấp 2 như Bà Rịa-Vũng Tàu, Tây Ninh, Thái Bình, Thái Nguyên... dần trở thành những điểm hấp dẫn với quỹ đất còn nhiều và giá thành rẻ.

Bởi vậy, giá cho thuê bất động sản khu công nghiệp sẽ tiếp tục tăng trong những năm tới, với tốc độ khoảng 5-9%/năm tại khu vực phía Bắc và 3-7% tại phía Nam. Ngoài ra, sản phẩm nhà xưởng cho thuê sẽ phát triển mạnh cùng sự cải thiện của lĩnh vực logistics.