Vì sao nhà ở xã hội thiếu nhưng ế?

Chỉ bán được 19% rổ hàng

Theo báo cáo từ Hội Môi giới bất động sản VN, cả nước có 499 dự án nhà ở xã hội (NƠXH) đã được triển khai, với gần 412.000 căn. Trong đó, 71 dự án đã hoàn thành với quy mô 37.868 căn, đạt 8,9% kế hoạch giai đoạn 2021 - 2025. Số lượng dự án đã khởi công xây dựng là 127 dự án, với 107.896 căn. Số lượng dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư là 301 dự án (265.486 căn). Giá bán trung bình các sản phẩm NƠXH ở mức 18 triệu đồng/m2. Với một số dự án "hot", có hiện tượng khách hàng cần trả thêm tiền chênh lệch để tiếp cận nhưng về tổng thể, giao dịch vẫn rất chậm, cả quý 1 chỉ có 221 căn, tương đương 19% trong tổng nguồn cung mở bán.

Bán mãi không xong, chủ đầu tư dự án này đã phải tự ý mở rộng đối tượng mới bán được hàng

Mới đây trong báo cáo gửi Bộ Xây dựng, UBND tỉnh Bắc Ninh cho biết dù triển khai đầu tư xây dựng hàng chục ngàn căn nhà ở công nhân nhưng dường như công nhân làm việc trên địa bàn tỉnh lại không mặn mà. Theo đó, có 7 dự án nhà ở công nhân đã hoàn thành hoặc hoàn thành một phần tại Bắc Ninh, cung cấp ra thị trường khoảng 4.000 căn hộ hoàn thiện, nhưng số công nhân làm việc trong các khu công nghiệp đăng ký mua nhà rất ít. Thời gian qua các dự án cũng chỉ bán được khoảng một nửa số lượng NƠXH mở bán, 7 dự án vẫn còn tồn kho hàng ngàn căn NƠXH.

TP.HCM được đánh giá là có nhu cầu nhà ở nói chung và NƠXH nói riêng lớn hàng đầu cả nước nhưng cũng không thoát khỏi nghịch lý: Dù số lượng NƠXH chỉ đếm trên đầu ngón tay nhưng vẫn ế. Đơn cử một dự án NƠXH tại TP.Thủ Đức chuyên đầu tư cho công nhân thuê thời gian 43 năm với khoảng 1.000 căn hộ, giá cho thuê trung bình một căn hộ rộng 88 m2 khoảng 1,7 tỉ đồng. Tính bình quân mỗi năm khoảng 39 triệu đồng, mỗi tháng khoảng 3,3 triệu đồng. Mức giá này so với giá thuê chung cư thì quá rẻ, nhưng so với thuê phòng trọ lại hơi đắt.

Điều đáng nói, người mua phải thanh toán một lần chứ không được thanh toán tiền thuê nhà hằng tháng. Chính vì vậy, thời gian đầu tìm "đỏ mắt" không có người thuê mua. Để có thể cho thuê mua hết số lượng căn hộ tại dự án, chủ đầu tư đã phải lách luật bằng cách bán bừa cho các đối tượng khác. Trọng Minh, một nhân viên môi giới tại đây, thừa nhận: Trước đây đối tượng thuê mua NƠXH tại dự án chỉ dành cho công nhân trong Khu chế xuất Tân Thuận.

Thế nhưng công nhân ở đây không đủ tiền thuê mua, họ cũng không thích thuê mua. Trước nguy cơ NƠXH ế ẩm, chủ đầu tư đã tự cứu bằng cách tự mở rộng đối tượng được mua, miễn là phù hợp điều kiện thu nhập dưới 11 triệu đồng/tháng, không phải chịu thuế thu nhập cá nhân. "Những giấy tờ khác thì có thể "binh" được, có thể nhờ xác nhận được nhưng riêng thu nhập là không thể, bắt buộc phải dưới 11 triệu đồng/tháng mới mua được NƠXH tại đây", Trọng Minh tư vấn cho chúng tôi.

Tại TP.Nha Trang (Khánh Hòa) hàng ngàn căn NƠXH cũng rơi vào cảnh ế ẩm vì quy định người thuê chỉ được mua khi hết thời hạn thuê 5 năm...

Ở Bình Dương, NƠXH xây thấp tầng mới bán được hàng

Người cần thì mua không được

Theo ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc Công ty CP G-Home, nguyên nhân chính của tình trạng nói trên là do người cần mua thì không mua được, trong khi chính sách lại hướng về người không cần mua. Bởi hiện nay luật đang siết đối tượng mua nên nhiều tỉnh chỉ có thể bán được cho công nhân, thậm chí chỉ bán cho công nhân trong một khu công nghiệp. Có tỉnh lại chỉ bán cho đối tượng công nhân trong khu công nghiệp nhưng chỉ thuộc một huyện... Trong khi đó, tính gắn kết của công nhân với địa phương chưa chắc đã cao. Thế nên những dự án có quy mô lớn lên đến hàng ngàn căn hộ không thể bán được hàng.

Ông Nam phân tích hiện nay chỉ có 10 đối tượng được tiếp cận NƠXH, trong đó có 9 đối tượng được mua, 1 đối tượng được thuê với những quy định hết sức ngặt nghèo như những người có hợp đồng lao động tại khu vực nhà nước, có thu nhập trên 11 triệu đồng/tháng, phải nộp thuế thu nhập cá nhân... thì không được mua NƠXH. Trong khi với thu nhập như vậy tại các đô thị lớn, dù mất hàng trăm năm tích lũy vẫn không thể mua được nhà ở thương mại. "Đây là những quy định hết sức vô lý. Bởi nếu người dân có thu nhập quá thấp, hộ nghèo, cận nghèo, dưới mức phải đóng thuế thu nhập cá nhân thì không đủ tiền để trang trải cuộc sống, không có tích lũy, không thể mua NƠXH. Do vậy, NƠXH nên được định nghĩa là phân khúc dành cho những người có khả năng tích lũy ở một mức độ nhất định nhưng không đủ để mua nhà ở thương mại", ông Nam nêu ý kiến.

Thừa nhận tình trạng "vừa thiếu, vừa ế" ở phân khúc NƠXH chưa được khắc phục, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản VN, đánh giá: Trong thời gian tới, khi một số quy định trong luật mới chính thức có hiệu lực, sẽ góp phần giải tỏa một số nút thắt, tạo đà cho phân khúc này phát triển mạnh mẽ hơn. Đặc biệt, thị trường vẫn rất cần một gói tín dụng dành riêng cho phân khúc này, dưới dạng gói cứu trợ bởi hiện nay gói 120.000 tỉ đồng lãi suất vẫn quá cao và thời gian ngắn nên không ai dám vay để mua NƠXH.

Là doanh nghiệp trực tiếp tham gia đầu tư NƠXH, ông Lê Hữu Nghĩa, Phó chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM, xác nhận khi doanh nghiệp đầu tư dự án NƠXH, nhà lưu trú công nhân, đối tượng được duyệt mua, thuê mua chỉ là công nhân làm trong khu công nghiệp, các đối tượng khác không được mua, thuê mua. Điều này hạn chế nhu cầu với phân khúc này vì nhà giá cao công nhân muốn mua thì không đủ tiền, còn người đủ tiền, đủ điều kiện thì không được mua. "Nên cần điều chỉnh đối tượng các dự án này cho phù hợp thực tế. Nghĩa là chỉ cần đủ điều kiện, đúng đối tượng là được mua, không nhất thiết bó hẹp là công nhân làm việc trong khu công nghiệp đó", ông Nghĩa góp ý.

Một dạng NƠXH ế thứ hai theo ông Nghĩa là ở một số tỉnh dù theo thống kê nhu cầu NƠXH lớn nhưng người dân thích ở nhà đất, không muốn ở chung cư. Còn TP.HCM hay các TP trực thuộc T.Ư nhu cầu lớn nhưng dự án khởi công rất ít. Từ đó dẫn đến nghịch lý, những nơi cần thì không có nhà, còn nơi ít nhu cầu lại xây rất nhiều và kết quả là NƠXH ế ẩm cục bộ. "Trong khi đó, luật bỏ quy định về đối tượng cư trú nên người dân ở các tỉnh khác có thể lên TP.HCM hay Hà Nội mua, dẫn tới những nơi này có thể không có nhà mà mua, còn các tỉnh xây xong có thể không ai mua vì người có nhu cầu đã đi chỗ khác mua hết rồi. Do đó, cần xem lại quy định này, không để lệch cung cầu", ông Nghĩa kiến nghị.