Cần tính toán lại đầu vào, đầu ra
Góp ý cho dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014, Hiệp hội Bất động sản (BĐS) VN (VNREA) cho rằng phương pháp thặng dư được áp dụng trên hai giả định, giả định thứ nhất về tổng chi phí đầu tư, giả định thứ hai là tổng doanh thu. Khi lấy tổng doanh thu giả định trừ đi tổng chi phí đầu tư giả định sẽ ra tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Nhưng hiện nay cơ sở tính tổng chi phí đầu vào chưa hợp lý, nhất là chi phí bồi thường chỉ được khấu trừ khoảng 25%. Ví dụ, chi phí bồi thường dự án thực tế là 100 tỉ đồng nhưng doanh nghiệp (DN) sẽ chỉ được khấu trừ 25 tỉ đồng. Hay các chi phí khác là chi phí quảng cáo sản phẩm, bán hàng cũng khống chế không quá 15%. Trong khi tổng chi phí đầu vào bị ép thấp thì tổng doanh thu đầu ra của DN bị đẩy lên cao hơn, điều này gây thiệt thòi cho DN.
 |
| Đa số các ý kiến đều đề nghị xem lại điều kiện áp dụng trong phương pháp thặng dư. Ảnh: Đình Sơn |
Do vậy, VNREA đề xuất tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất được xác định trên cơ sở ước tính giá chuyển nhượng, giá cho thuê, mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê trong thời gian thực hiện dự án dựa trên phương pháp so sánh và cân nhắc tham khảo các yếu tố khác hình thành doanh thu bao gồm: thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy. Việc áp dụng phương pháp so sánh để xác định tổng doanh thu phát triển cần bảo đảm điều kiện so sánh với thửa đất, khu đất đã được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật hoặc đầu tư xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt. UBND cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, quy mô tính chất từng dự án quy định cụ thể thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, chi phí quảng cáo, bán hàng; lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn (bao gồm vốn tự có và vốn vay).
Ngoài ra, VNREA cũng kiến nghị chi phí đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác; chi phí thiết bị; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí quản lý dự án, chi phí khác phát sinh trong quá trình thực hiện đầu tư. Chi phí đầu tư xây dựng có tính đến yếu tố trượt giá trong thời gian đầu tư xây dựng.
Đồng tình, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, đề nghị áp dụng phương pháp thặng dư cũng phải tính đến địa điểm thực hiện dự án và loại dự án có sử dụng đất. Đồng thời bổ sung căn cứ theo khu vực giá đất của địa phương như TP.HCM chia thành 5 khu vực giá đất hoặc theo loại dự án có sử dụng đất là dự án nhà ở thương mại cao cấp, trung cấp, bình dân hoặc dự án BĐS thương mại, du lịch, y tế, giáo dục, vui chơi giải trí...
Trao quyền cho doanh nghiệp
Trong bối cảnh đất nước đang phát triển, phần lớn quá trình chuyển dịch đất đai là việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, nên theo GS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, việc định giá đất khi thay đổi mục đích sử dụng từ một loại đất chưa phát triển thành loại đất phát triển thì không có phương pháp định giá nào phù hợp bằng phương pháp thặng dư. Tuy nhiên, dự thảo đang đề xuất phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng là chưa phù hợp nên cũng cần phải xác định rõ. Trong trường hợp DN mua đất nông nghiệp không phải để sản xuất nông nghiệp mà nhằm để chuyển đổi thành đất xây dựng nhà ở thì mảnh đất khi đó có còn thuộc diện được áp dụng phương pháp này hay không? Nếu câu trả lời là có thì các điều khoản được quy định mới trở nên thỏa đáng.
Tán đồng việc dự tính thu nhập từ việc bán các sản phẩm sau khi đầu tư phát triển thì cũng phải dự tính được biến động giá chuyển nhượng trên thị trường để dự tính giá đất hoặc BĐS sẽ bán trong tương lai, dẫu vậy
GS Hoàng Văn Cường đặt vấn đề, về mức biến động giá đất hoặc BĐS do đơn vị nào tính là chưa có câu trả lời. Bởi hiện cơ quan thống kê và cơ quan quản lý thị trường đều chưa có đủ thông tin, cơ sở dữ liệu để tính mức biến động của giá đất. Bộ Xây dựng đã thử nghiệm nhiều lần nhưng cũng không thể công bố chỉ số giá nhà đất.
Do vậy, không nên quy định căn cứ vào chỉ số giá nhà đất để dự tính giá bán tương lai. Hiện phương pháp định giá thặng dư đang được tính bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất. Trong đó, chi phí phát triển sẽ bao gồm hai phần. Một phần là chi phí xây dựng hạ tầng và một phần là chi phí xây dựng công trình BĐS.
Trong dự thảo có quy định: sau khi chủ đầu tư xây dựng xong hạ tầng, trong vòng 90 ngày, sở xây dựng sẽ phải đi kiểm tra xem chi phí đầu tư hạ tầng có đúng như chi phí dự toán ban đầu để tính ra chi phí phát triển hay không. Trong trường hợp chi phí xây dựng hạ tầng có chi phí thấp hơn phương án tính toán, chủ đầu tư sẽ phải nộp khoản chênh lệch cho nhà nước. Còn nếu giá xây dựng thực tế cao hơn dự kiến, số tiền đó sẽ tính vào giá trị công trình.
"Quy định này nghe qua thì rất chặt chẽ nhưng lại quá phức tạp, không khả thi và không có căn cứ. Bởi đầu tư cơ sở hạ tầng như thế nào là việc của chủ đầu tư. Các cơ quan chức năng như sở xây dựng sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc kiểm tra khoản chi phí mà DN đầu tư vào cơ sở hạ tầng. Chỉ có kiểm toán mới có thể xác định được chi phí thực hiện sau khi công trình đã hoàn thành. Tuy nhiên, quy định của pháp luật không có quy định kiểm toán công trình đầu tư của tư nhân", ông Cường phân tích.
Ngoài ra, nhà đầu tư có thể quyết định đầu tư nhiều hay ít vào hạ tầng là tùy thuộc phương án quy hoạch và thiết kế kiến trúc của họ. Sau khi giao đất cho DN nên đồng thời trao quyền tự quyết cho DN. Điều quan trọng là cơ quan chức năng xác định đúng chi phí đầu vào ở mức phổ biến và tương ứng với đó là giá đầu ra.
Mức chênh lệch giữa tổng chi phí đầu vào và doanh thu bán hàng đầu ra sẽ là phần đóng góp do đất mang lại mà một nhà đầu tư thông thường sẽ phải trả cho tiền đất. Nếu chủ đầu tư có phương án thiết kế và cách đầu tư để tạo ra được giá trị sản phẩm cao hơn, doanh thu mang lại nhiều hơn doanh thu dự tính khi xác định tiền đất phải nộp thì phần chênh lệch giữa doanh thu thực tế và doanh thu dự tính sẽ là phần giá trị tăng thêm. Phần chênh lệch giá trị tăng thêm này DN phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập DN cho nhà nước. Như vậy, khi DN đầu tư tạo thêm giá trị thì cả nhà nước và DN đều được hưởng lợi.
Việc xác định chi phí quảng cáo, bán hàng được tính bằng tỷ lệ phần trăm trên doanh thu phù hợp với mặt bằng chung tại địa phương. Lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn (bao gồm vốn tự có và vốn vay) được tính bằng tỷ lệ phần trăm trên tổng chi phí đầu tư xây dựng công trình trên đất và kết cấu hạ tầng kỹ thuật và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.
