Chính sách chưa rõ ràng, chế tài chưa đủ mạnh là những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng các dự án hoang hóa, dự án kéo dài, tình trạng đầu cơ tràn lan trong lĩnh vực nhà, đất.
| Đất chưa xây dựng tại khu đô thị Đông Tăng Long, quận 9. Ảnh: CAO THĂNG |
Tập trung vào phân khúc có nhu cầu ở thật
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (Horea), cho rằng, các chế tài hiện nay đối với người sở hữu nhiều nhà hoặc để nhà, đất lãng phí, không sử dụng vẫn còn bỏ ngỏ. Tại nhiều nước, việc kiểm soát dòng tiền và đánh thuế lũy tiến căn nhà thứ 2 trở lên rất chặt chẽ nên hạn chế rất tốt vấn đề này. Theo ông Lê Hoàng Châu, để giải quyết tình trạng “nhà bỏ không” như tại một số dự án, cần có biện pháp tạo thanh khoản cho thị trường bằng cách kích cầu, hỗ trợ trực tiếp về tài chính, lãi suất, thuế cho người mua nhà đất, nhất là những người mua nhà lần đầu. Thời gian qua, Horea đã có rất nhiều kiến nghị đến thành phố và bộ, ngành trung ương tạo điều kiện về chính sách cũng như khuyến khích các doanh nghiệp tập trung vào phân khúc phục vụ nhu cầu thật của người mua để ở.
Theo các chuyên gia, thuế lũy tiến cho tài sản thứ 2, thứ 3 là công cụ hữu hiệu để tạo sự công bằng cho mọi đối tượng sở hữu đất đai. Thay đổi quy trình giao dịch thông qua chủ thể thứ ba có sự kiểm soát của chính phủ để có thông tin giao dịch chính xác và dễ dàng cho việc thống kê thị trường. Luật hóa bộ quy chuẩn cho sàn giao dịch bất động sản, nhân viên môi giới hoạt động có quy trình và kiểm tra chặt chẽ. Có những biện pháp chế tài nghiêm ngặt các hoạt động lĩnh vực này. Để có một thị trường bất động sản phát triển bền vững, công bằng và lành mạnh, các cấp quản lý cần phải có sự quyết tâm thay đổi nhằm hạn chế việc đầu cơ địa ốc gây nhiễu loạn thị trường bằng các biện pháp cứng rắn, khoa học, phù hợp với xu hướng hội nhập sâu rộng của Việt Nam như hiện nay.
Ở một góc nhìn khác, PGS-TS Nguyễn Minh Hòa, Ủy viên Hội đồng Quy hoạch kiến trúc TPHCM, cho rằng, bất kỳ lĩnh vực nào cũng cần có sự tham gia của các nhà đầu tư thứ cấp, nhất là lĩnh vực bất động sản - một thị trường cần lượng vốn rất lớn, chủ đầu tư khó có thể đứng ra “bao” hết đầu ra mà cần có “cánh tay” nối dài là các nhà đầu tư thứ cấp tiếp sức, họ có thể mua sỉ và bán lại ở mức độ lợi nhuận nào đó. Vấn đề là nhà nước quản lý được để tránh thất thu thuế và điều tiết lại chính sách nhà ở cho người lao động thu nhập thấp.
Thay đổi cách thực hiện quy hoạch
Trở lại câu chuyện các dự án được xem là “đất vàng” bị lãng phí trong thời gian qua, PGS-TS Nguyễn Minh Hòa cho rằng, dù là vàng hay kim cương nếu không được đưa vào sử dụng thì cũng vô giá trị. Cụ thể, dự án Thanh Đa có vị trí vô cùng đắc địa. Tuy nhiên, muốn nó trở thành “vàng” hay “kim cương”, cần phải đầu tư, vực dậy vùng đất này. Cho đến giờ vẫn chưa tìm được nhà đầu tư thật sự muốn thực hiện dự án. Lý do chính là việc đầu tư vào khu vực Thanh Đa khá rủi ro vì mặt bằng ở đây thấp trũng. Nếu đầu tư, doanh nghiệp phải bỏ ra rất nhiều chi phí như: Đổ thêm đất làm nền móng, xây cầu nối từ đường Phạm Văn Đồng qua bán đảo Thanh Đa rồi từ Thanh Đa qua xa lộ Hà Nội, hay giải tỏa bồi thường đất cho người dân... Khối lượng công việc quá lớn! Vì vậy không nên tham vọng tìm một nhà đầu tư cho dự án này. Điều cần làm bây giờ là nên quy hoạch khu Bình Quới - Thanh Đa theo các khu chức năng khác nhau như khu vực nào phát triển được thì kêu gọi đầu tư phát triển, còn lại để cho người dân xây dựng. Nếu sau này có nhà đầu tư tiềm năng muốn phát triển dự án thì mua lại đất của dân và bồi thường thỏa đáng.
Tại hội thảo “Các giải pháp huy động vốn đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng TPHCM giai đoạn 2016-2021” mới đây, TS Trần Du Lịch cũng cho rằng, quỹ đất đô thị trong quá trình đô thị hóa chính là con gà “đẻ trứng vàng”, nhưng từ trước đến nay ta đã để thất thoát quá nhiều, do đó cần tận dụng triệt để nguồn lực này. Các chuyên gia kinh tế cũng có chung nhận định, nếu Nhà nước không đầu tư làm cầu, đường thì khu Nam Sài Gòn khó phát triển như hiện nay. Chính việc đầu tư cơ sở hạ tầng như mở rộng hệ thống giao thông đã làm thay đổi bộ mặt của các vùng ven trung tâm. Tuy nhiên, phần chênh lệch thuế sử dụng đất từ việc chuyển đổi mục đích sử dụng, Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng đang chảy vào tay các cá nhân, nhà đầu tư, doanh nghiệp. Đáng lý ra nguồn thu này phải được bổ sung vào ngân sách nhà nước để bù đắp cho chi phí đầu tư hạ tầng.
ĐỖ TRÀ GIANG (SGGPO)