Bát nháo phân lô, bán nền tại Nam Trung bộ - Tây Nguyên - Bài 3: Hỗn độn khu dân cư tự phát

Tại TP Phan Thiết (Bình Thuận), khu dân cư Đan Chi thuộc xã Phong Nẫm được xem là một trong những nơi “mở màn” cho cuộc đua phân lô, hình thành các KDC tự phát. Cách đây khoảng 4 năm, khu vực này vốn chỉ là những rẫy thanh long.

Khảo sát thực tế, hầu hết các KDC tự phát tại ven TP Phan Thiết đều có đường giao thông xây dựng sơ sài, không có hệ thống thoát nước, không có hệ thống điện lưới, nhà cửa mọc ngang dọc, nước thải lênh láng.

“Lúc ấy, với đồng lương ít ỏi nên chúng tôi chấp nhận bỏ ra số tiền 250 triệu đồng để mua được miếng đất, xây căn nhà nhỏ định cư lâu dài tại TP Phan Thiết. Sau khi xây nhà được khoảng 2 năm thì KDC bắt đầu “trở chứng”, nước thì yếu, vào mùa mưa, hệ thống thoát nước làm cẩu thả nên thường xuyên bị ngập, phải sống trong ô nhiễm. Nay chúng tôi muốn bán, chuyển chỗ ở cũng không được vì khách vào đây nhìn thấy cảnh KDC toàn không, họ đều lắc đầu”, anh Nguyễn Thành, cư dân KDC Đan Chi than thở.

Sau khi quỹ đất của những khu vực ven TP Phan Thiết dần cạn kiệt, nhiều đại gia bất động sản (BĐS) bắt đầu đổ xô về những xã nằm giáp ranh thành phố để “săn” đất. Vẫn “chiêu thức” mua đất nông nghiệp, phân nhỏ ra thành từng lô, rồi lên đất thổ cư, hàng loạt “dự án” gọi là KDC liên tiếp ra đời.

Cách đây 4 năm, khu đất rẫy trồng thanh long của người dân thôn 3, xã Hàm Liêm (huyện Hàm Thuận Bắc) nằm sâu hút, giáp kênh thoát lũ, bất ngờ được một người dân mua lại, “vẽ” ra KDC gọi là Suối Cát. Ban đầu, chủ đất tự làm cầu, đổ đường bê tông, kéo điện rồi phân lô rao bán. Sau khi bán hết những lô này, chủ đất tiếp tục phân hàng chục lô khác để bán tiếp. Đến nay, nơi đây đã trở thành một KDC đông đúc, nhưng cư dân bắt đầu than phiền bởi người mua đất bị công ty cấp thoát nước từ chối cung cấp nước sạch vì hệ thống dẫn nước sinh hoạt do chủ đất lắp đặt quá nhỏ, không đủ điều kiện đấu nối. Để có nước dùng, nhiều người phải đi gắn ống nhờ nhà dân gần đó. 

Theo lời chào mời trên một số trang mạng, chúng tôi đi tìm cái gọi là “KDC Diên Hòa B” đang được quảng cáo rầm rộ như “một cơn sốt đất lan ra cả các khu vực lân cận” ở huyện Diên Khánh, Khánh Hòa. Điều trớ trêu là hỏi người dân nào ở đây cũng không ai biết về tên gọi “Diên Hòa B”. Một người dân cho biết, khu đất này nằm trên địa bàn thôn Bình Khánh (xã Diên Hòa) và trên địa giới hành chính không có tên gọi nào là “Diên Hòa B”. Theo một môi giới BĐS, hiện nay một sàn giao dịch BĐS ở Nha Trang đang phân phối độc quyền đất nền khu “Diên Hòa B”. Khu này có 60 lô, diện tích từ 70-150m².

Theo điều tra của chúng tôi, khu vực đang rao bán được chia làm 3 khu: “Diên Hòa A”, “Diên Hòa B” và “Diên Hòa C”. Hiện nay toàn bộ hơn 90 lô ở khu “Diên Hòa C” đã được bán hết từ năm ngoái, khu B đang chào bán, còn khu A chưa bán vì đang làm thủ tục. Tổng cộng 3 khu đất này được “đầu nậu đất” quảng cáo sẽ phân thành 300 lô đất nền trên dưới 100m2. Thế nhưng, toàn khu đất chỉ có một vài đường bê tông tự mở chạy qua các lô đất. Trưởng phòng TN-MT huyện Diên Khánh Võ Thành Nhân cho biết, trên thực tế không có địa danh “Diên Hòa B”. Việc đặt tên Diên Hòa A, B hay C là do sàn BĐS tự đặt để dễ chào bán đất phân lô. 

Trong khoảng 3 năm trở lại đây, giá đất tại TP Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng tăng cao, một phần do nhu cầu người dân mua để ở, tuy nhiên, theo nhận định của nhiều người kinh doanh BĐS, giá đất tăng là bởi làn sóng đầu tư làm dịch vụ lưu trú, du lịch. Với lợi thế được thiên nhiên ưu đãi, là trung tâm du lịch của khu vực, Đà Lạt trở thành nơi đầu tư, nghỉ dưỡng của nhiều người từ các địa phương khác, nhất là các tỉnh phía Bắc, khu vực Đông Nam bộ… Điều này vô tình đẩy cư dân phố núi vào cuộc đua giá cả. Nhiều người vui vì giá đất Đà Lạt tăng cao, nhưng đối với những người thu nhập trung bình trở xuống, giấc mơ sở hữu nhà, đất chính chủ trở nên khó khăn. Không đủ tiền mua đất đầy đủ giấy tờ, không ít người lựa chọn mua lại những căn nhà trên đất nông nghiệp, hoặc mua đất nông nghiệp rồi tìm cơ hội xây nhà “lụi”. 

Anh Nguyễn Văn Cường (35 tuổi, hiện đang thuê nhà ở phường 4, TP Đà Lạt) cho biết, với lương công nhân viên chức chưa tới 20 triệu đồng/tháng như của vợ chồng anh, mua được nhà hay đất xây dựng với giá 3 - 4 tỷ đồng là điều không thể. 

Nhà “giấy tay” thông thường là những nhà được sang nhượng bằng giấy viết tay, không chứng thực và hoàn toàn không có giá trị pháp lý, nhưng phù hợp với người thu nhập thấp. Vì thế, nhiều người vẫn mua bất chấp rủi ro. Dù vậy, không phải ai cũng may mắn mua được mảnh đất nông nghiệp, rồi sau đó xây “chui” một cách trót lọt. Anh Đ.V.T. (lao động tự do) mua 110m² đất nông nghiệp tại phường 8, TP Đà Lạt với giá hơn 900 triệu đồng, những tưởng sẽ xây được nhà để ở, nhưng khi vừa hoàn thành phần móng thì bị chính quyền xuống lập biên bản, đình chỉ. Nhà xây không được, canh tác trên mảnh vườn nhỏ thì lại càng không thể,  anh T. chưa biết giải quyết ra sao. 

Hiện nay tình trạng phân lô bán nền đất quy hoạch nông nghiệp trên địa bàn TP Đà Lạt diễn ra khá nhiều. Đã có trên 70 trường hợp, hàng trăm lô đất được phân lô từ năm 2019 đến nay. Riêng tại phường 11, từ giữa năm 2019 đến nay, phường đã lập và theo dõi 108 trường hợp đồng sở hữu những mảnh đất nông nghiệp nhỏ.

Phó Chủ tịch UBND TP Đà Lạt Võ Ngọc Trình khuyến cáo: “Các trường hợp bị phát hiện, UBND phường, xã đã tiến hành đình chỉ mọi hoạt động trên đất, đồng thời thường xuyên theo dõi kiểm tra nếu phát sinh hành vi vi phạm sẽ chuyển Công an TP Đà Lạt xử lý. Người dân nên tìm hiểu thông tin tại các đơn vị quản lý nhà nước như UBND các phường, phòng TN-MT, quản lý đô thị để nắm rõ quy hoạch trước khi thực hiện giao dịch sang nhượng đất”.

Tương tự, tại Khánh Hòa, hiện nhiều người mua đất kiểu phân lô tự phát dù đã có sổ, đất thổ cư nhưng vẫn không thể xin giấy phép xây dựng. Một cán bộ Sở Xây dựng Khánh Hòa cho hay, với việc mua đất tại các điểm phân lô tự phát không qua lập dự án thì rủi ro lớn bởi đa phần chưa có quy hoạch tổng thể và chưa quy hoạch chi tiết, nên rất dễ vướng các thủ tục sau này.

Theo Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng, hiện nay, trên địa bàn TP Đà Lạt có khoảng 33 KDC tự phát hình thành không phù hợp với định hướng quy hoạch chung do Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Việc để phát sinh, hình thành các KDC tự phát, mua bán, sang nhượng, khai phá đất lâm nghiệp và tạo dựng nhà tự do, trách nhiệm trước hết thuộc về chính quyền địa phương. Hiện nay, việc giải tỏa các KDC này hết sức khó khăn, gây ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống của các hộ dân đã sinh sống ổn định trong nhiều năm qua.